سرمایه گذاری روی زمین و مسکن

[shahin12]

این منظقه ای که میگم وسط شهره. آپارتمان نوساز متری 3 تومن. هزینه ساختو میتونی تخمین بزنی؟

 

[shahin12]

با درود ،اول اینکه شما باید کل شرایط رو در نظر بگیری روستا و شهر هم نداره الان تو روستاهم وقتی 4 طبقه بسازی باید آسانسور بزنی اگه ملزم هم نباشی برای راحتی ولی شما برای 2 طبقه و با توجه به متراژ پایین زمین که فرمودن 80 متر هستش آسانسور هم بخوای بذارین با توجه به ابعادی که اشغال میکنه برای دوطبقه به نظر میاد اصلا کار جالبی نباشه!البته بازم بستگی به طراحی و نقشه و کاربری که فرمودن مسکونی هست داره و همینطور نوع منطقه سکونت و شرایط اقتصادی منطقه و...همینطور میزان سرمایه شما
شما نمیتونی بری تو فرشته با متری 1 تومن خونه بسازی و با توجه به بودجه متری 1 تومنی کار کنی تو اون مناطق!!!
وبازهم شما نمیتونی بری سمت کهریزک خونه با متری 20 میلیون بسازی!هیچ توجیه اقتصادی نداره

متشکر اخوی. حرف شما درسته. تهران نیست ای مورد. شهرستانه. آپارتمان نوساز متری حدود سه تومنه. بخوام بسازم متری چند در میاد ؟ میصرفه؟ آپشن خواصیم نمیخوام داشته باشه. فقط محکم و شخصی ساز

 

[ali market]

دوست عزیز راستش من خیلی وقته تو حوضه ساخت وساز فعالیتی ندارم و عطایش را به لقایش بخشیدم با این وضعیت رکود و از قیمت های کنونی اطلاع دقیق ندارم اما تا اونجا که میدونم هزینه ساخت در شهرهای بزرگ با متریال و جنس خوب و استاندارد در حد 1 الی 1,200 باید باشه و این هزینه تو شهرهای کوچک و روستاها فکر میکنم تا 650 الی 800 کاهش پیدا میکنه
البته بازم بستگی داره یکی از کار میزنه هزینه پایین ترم میاد و یکی هم میاد یه سری امکانات اضافه میکنه و قیمت ساخت چند برابر میشه
شما باید بری با پیمانکارا و بساز بفروشای منطقه خودتون صحبت کنی قیمت متوسط منطقتون دستت میاد تقریبا هرمنطقه ای قیمت مخصوص به خودش رو داره با توجه به امکانات و مقدار فاصله از منابع تهیه مصالح و همچنین قیمت اوستاکار و کارگر منطقه و ...

 

[the boy]

سلام
هزینه داربست چی جوری محاسبه میشه ؟

یه دیوار چهارمتری هست که میخوام بگم بیان برای دو سه روز یه داربست بزنن بشه رفت روی پشت بامش

 

[shahin12]

سلام
هزینه داربست چی جوری محاسبه میشه ؟

یه دیوار چهارمتری هست که میخوام بگم بیان برای دو سه روز یه داربست بزنن بشه رفت روی پشت بامش

متری حساب میکنن. متریشم حدودیه دقیق نیست. ببین برای سه چهار روز کسی برات حساب میکنه یا نه؟ من سیار خواستم طرف میگفت فقط ماهانه بت میدم چه یه ساعت بخوای استفاده کنی چه یکماه
آخر یکی دیگه یه هفته بهم اجاره داد

 

[OVH]

فارس گزارش می‌دهد
سال تمام شد رکود مسکن پابرجاست/ سازندگان دیگر زیر قیمت نمی‌فروشند

سال ۹۵ در حالی رو به اتمام است که بخش مسکن همچنان در رکود به سر می برد و پالس هایی هم که از سوی اقتصاد کلان ارسال می شود، انتظار نمی‌رود بخش مسکن دست‌کم تا تابستان سال آینده از رکود خارج شود.

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، تحلیل‌های جدیدی که از وضعیت بازار مسکن توسط کارشناسان و فعالان بازار ارائه می شود، حاکی از این است که برای رونق بازار مسکن و ساخت و ساز باید منتظر نتیجه انتخابات ریاست جمهوری سال آینده بود و دولت جدید به ناچار و برای ایجاد رونق بخش اقتصادی می‌تواند از مسکن به عنوان یک سوپاپ اطمینان استفاده کند، چرا که بخش مسکن به عنوان موتور محرکه اقتصادی به تنهایی و به طور مستقیم با 300 شغل در ارتباط است.

بنابراین گزارش، برخی افراد نسبت به رونق بازار مسکن در سال آینده خوشبین هستند، زیرا معتقدند، با ورود خانه اولی‌های صندوق یکم مسکن از خرداد سال آینده به بازار مسکن، رونق ایجاد می‌شود. ادامه یافتن روند رو به رشد معاملات بازار مسکن به زودی افرادی را که منتظر تحرک در بازار مسکن بودند وارد معامله‌های مدنظر خواهد کرد، این گمانه زنی نشان از این می‌دهد که سال 95 سال پایان رکود و سال 96 سال رونق بازار مسکن است.

کارشناسان مسکن معتقدند که وقوع این حالت در سال 96 بازار مسکن را از خواب بیدار خواهد کرد و به نظر می‌رسد، اوج افزایش معاملات مسکن بعد از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در سال آینده باشد.

اما در مقابل برخی از سازندگان مسکن و تحلیل‌گران بر این اعتقاد هستند که تا زمانی که اقتصاد کلان دچار مشکل است و قدرت خرید مردم نیز پایین باشد، هیچ اتفاق جدیدی بر بازار مسکن رخ نخواهد داد، چرا که سازندگان مسکن در صورتی وارد عرصه ساخت و ساز خواهند شد که از فروش واحدهای ساخته شده خود مطمئن باشند.

بر اساس این گزارش، اگر چه از ابتدای سال 95 در شهر تهران شاهد رشد معاملات مسکن به صورت مقطعی بوده‌ایم ، اما این رشد در سایر استانهای کشور نه تنها رخ نداده،بلکه در دیگر استانها تا حدود 50 درصد کاهش حجم معاملات بازار مسکن را شاهد بودیم. همواره رونق خرید و فروش در پایتخت بر سایر شهرها تاثیر می گذارد، اما این بار بر عکس عمل کرده و خرید و فروش در کشور نه تنها رشد نداشته، بلکه کاهش 50 درصدی هم داشته است.

همین وضعیت باعث شده تا اکثر فعالان بازار مسکن رونق بازار مسکن در سال آینده را دور از دسترس بدانند.

اکثر مشاوران املاک بر این باورند که در ماه اسفند با وجودی که هنوز به اتمام نرسیده است، اما آمارها نشان می‌دهد که به دلیل نزدیک شدن به ایام نوروز تعداد معامله‌های مسکن نسبت به ماه قبل کاهش چشم‌گیری پیدا کرده است. البته کارشناسان مسکن معتقد هستند که کاهش خرید و فروش طبیعی است و ارتباطی به رکود بازار ندارد و رفتار این بازار در سال آینده بر اساس پیش بینی رو به رونق خواهد بود.

برخی کارشناسان مسکن نیز بر این باور هستند که از 15 اسفند تا 15 فروردین اگر چه زمان مناسبی برای خرید خانه است، اما معمولا در این تاریخ متقاضیان مسکن درگیر آغاز سال نو هستند و چندان خرید و فروشی هم صورت نمی گیرد.

*خریداران واقعی وارد بازار شدند

سلطان محمدی یکی از مشاوران املاک با بیان اینکه خرید و فروش این روزها رونقی ندارد، گفت: این روزها وضعیت بازار مسکن به گونه‌ای شده است که متقاضیان واقعی وارد بازار می شوند و افرادی که واحدهای کوچک دارند، به قصد تبدیل به احسن وارد بازار می شوند و مسکن بزرگتری خریداری می‌کنند.

وی با اشاره به اینکه برخی از مشاوران املاک با انتقاد به دریافت مالیات بر ارزش افزوده و اعمال مالیاتهای سنگین در این وضعیت رکودی واحد صنفی خود را تعطیل کرده‌اند، گفت: برخی از بنگاههای معاملات ملکی در اعتراض به دریافت مالیات بر ارزش افزوده واحد صنفی خود را تعطیل کرده‌اند.

سلطان محمدی در مورد اینکه آیا وام های 80 میلیون تومانی مسکن وارد بازار شده است و آیا نمونه ای از خرید و فروش با وام خانه اولی‌ها داشته‌اید، گفت: بنده تاکنون قرارداد خرید و فروشی که از وام 80 میلیونی خانه اولی‌ها استفاده کرده باشد، ثبت نکرده‌ام، اما این روزها خریداران واقعی که قصد خرید مسکن دارند، دوست دارند، با استفاده از اوراق حق تقدم و بدون سپرده‌گذاری اقدام به خرید مسکن کنند.

*رونق فروش واحدهای کوچکتر

رحمان پور یکی دیگر از مشاوران املاک در مرکز شهر به خبرنگار فارس گفت: بازار مسکن در این روزها حالت مقطعی دارد و مشاوران املاک احساس نمی‌کنند که به طور پیوسته هر روز و یا هر هفته می‌توانند قرارداد منعقد کنند، اما در این میان خانه‌های کوچک تر در بنگاه ما راحت تر به فروش می‌رسد.

وی ادامه داد: این روزها بازار اجاره نیز کاملا راکد است و از اواخر اردیبهشت ماه و یا اواسط خرداد ماه این بازار مجددا رونق خواهد گرفت.

حمیدی یکی دیگر از مشاوران املاک می‌افزاید: مردم دچار کمبود نقدینگی هستند و قدرت خرید با توجه به رشد بیش از حد قیمت مسکن در سال‌های گذشته کاهش چشم‌گیری داشته است و این وضعیت رکودی هم تا زمانی که قدرت خرید پایین باشد، ادامه خواهد داشت.

وی افزود: در حال حاضر فقط یک وام 80 میلیونی مسکن که تنها مربوط به خانه اولی‌ها است و یک وام 60 میلیونی اوراق حق تقدم را داریم که کفاف خرید مسکن در متراژهای بالا و مرکز شهر را نمی‌دهد، به همین دلیل از نظر مشاوران املاک، دخالت بانک‌ها با پرداخت سود تسهیلات مناسب می‌تواند به رونق این بازار در سال آینده کمک کند.

وی تصریح می‌کند: شرایط رکودی باعث شده است که فروشنده و خریدار تا وقتی مجبور به معامله نباشند، وارد بنگاه نشوند و هنوز معامله‌گران منتظر شرایط بهتر در بازار هستند و بازار مسکن سال 95 در این روزها در چنین شرایطی است.

*فروشندگان از قیمت پیشنهادی خود کوتاه نمی آیند

جهانبخش مالکی یکی دیگر از مشاوران املاک جنوب تهران به خبرنگار فارس می‌گوید: این روزها اگر چه خرید و فروش به آن شکل رونق نگرفته است اما فروشندگان دیگر مثل گذشته تخفیف نمی دهند و از قیمت پیشنهادی خود کوتاه نمی آیند.

وی با بیان اینکه مشاوران املاک این وضعیت کوتاه نیامدن فروشندگان از قیمت‌های پیشنهادی را با عنوان سفت و محکم شدن قیمت تحلیل می‌کنند گفت:این روزها چون قیمت‌ها سفت کرده و محکم شده است فروشندگان از قیمت پیشنهادی خود کوتاه نمی‌آیند.

*فاصله قیمت پیش فروش مسکن با فروش نقد چندان زیاد نیست

وی افزود: پیش فروش در بازار رکودی کنونی، تا حدی رونق گرفته و البته تفاوت این پیش فروش با پیش فروش سال‌های گذشته در این است که فاصله قیمتی میان پیش فروش ها با قیمت نقدی کاهش یافته است و به عنوان مثال اگر قیمت نقدی یک آپارتمان نوساز متری 3 میلیون تومان باشد، قیمت پیش فروش آن دو میلیون و 700 هزار تومان است، در حالی که در گذشته این فاصله 300 هزار تومانی به بیش از 500 هزار تومان هم می‌رسید.

یکی دیگر از فعالان مشاوراملاک در مورد شرایط این روزهای بازار این طور می‌گوید: وضعیت معامله‌های مسکن در زمستان افزایش یا کاهش نداشته است، البته پیش از آغاز فصل مدارس شرایط برای اجاره دهندگان بهتر بود، که پس از آن حجم معامله‌های اجاره هم کاهش یافت و شرایط برای واحد صنفی ما مطابق با رکودی شد که در حال تجربه آن هستیم.

وی می‌افزاید: در شرایط کنونی بازار خرید و فروش خانه های کمتر از 100 متر راحت صورت می گیرد و به طور معمول بیشتر قراردادهای منعقد شده برای چنین خانه‌هایی است.

یکی دیگر از کارشناسان فروش املاک در شمال تهران وضعیت بازار مسکن را این طور توصیف می‌کند که شرایط در بازار با گران شدن دلار بهتر شد، اما بعد از آن رخوت در بازار احساس شد. بازار زمستان بیشتر برای اجاره تمایل داشت و این حالت هم رفته رفته به حالت اشباع رسید.

وی ادامه می‌دهد: مشتریان از رهن خانه بیشتر استقبال می‌کنند و مالکانی که حاضر به رهن خانه باشند، راحت‌تر می‌توانند خانه خود را معامله کنند، اما تمایل مالکان برای اجاره بیشتر است و همین وضعیت در بازار یک حالت تناقض ایجاد کرده است و نیروی کششی بین مالک و مستاجرها به وجود آورده است.

وی ادامه می‌دهد: پیش بینی می‌کنیم حجم خرید و فروش در بهار بیشتر شود، این افزایش معامله‌ها هم ممکن است، با افزایش قیمتی همراه باشد.

 

[robocop-game]

الان مسکن مهر پرند چنده یه واحد بخریم؟ از کجا بخریم مطمعنه؟
چون شنیدم یه واحد به چندین نفر میفروشن

 

[Persiastore]

من بخوام برای وام مسکن اوراق بگیرم اوراق چه ماهی رو بگیرم؟ اعتبارشون چقده؟
چون نگاه کردم اوراق مهر 93 هنوز معامله میشن

 

[Nima_Azx]

سلام.
کسی اطلاع داره آیا میشه یه تیکه زمین کوچیک که بین ۲ تا ملک هست رو از شهرداری خرید ؟
قیمتش رو چطور حساب میکنن ؟ به قیمت روز یا کمتر؟
ملکی برای فروش گذاشتیم و زمینی مثلا به اندازه شاید ۱ متر یا ۹۰ سانتی متر در ۲۸ متر هم بین ۲ تا ملک خالیه. هر چی عقب تر میره کوچکتر میشه. مساحتشو با انتگرال باید حساب کرد :general304: یه جا بدرد خورد.
حالا میشه اینو خرید و هنگام فروش رو ملک خودمون بفروشیم؟
از نظر اقتصادی توجیه داره ؟

 

[takesh]

سلام دوستان . میشه یه توضیح و راهنمایی کنید اونایی که در جریان وام 100 ملیون مسکن هستند ؟ چطوری هست شرایطش؟ مثل قدیم باز هم همونقدر سخته و هرکسی نمیتونه بگیره یا میشه رفت دنبالش ؟ ارزش گرفتن داره ؟

 

[hexman]

دوستان خونه ای که روش وام مسکن 35 میلیونی داره چقدر ارزشش از ملک مشابه ای که وام نداره بیشتره؟

 

[ایران دوست]

دوستان خونه ای که روش وام مسکن 35 میلیونی داره چقدر ارزشش از ملک مشابه ای که وام نداره بیشتره؟

اگر صد درصد مشابه دو خونرو در نظر بگیریم,۳۵ میلیون میشه ۷۰ تا اوراق ۷۰ هزار تومنی,حدود ۵ میلیون فرق معامله هست, اگر از وام مدتی هم گذشته باشه و پرداخت شده باشه که یه مقدار این ارزش بیشتر است,چون از سود وام ابتدا کم میشه,اما اصل مطلب اینه ملک رو به قیمت بخری,همین خونرو گرون بخری,بالای این حرفها ضرر میکنی.

 

[پلانگتون]

رشد ملک فعلا نیست تاریخ دقیقشم نمیتونم بگم

 

[DLRelease.com]

سلام.
کسی اطلاع داره آیا میشه یه تیکه زمین کوچیک که بین ۲ تا ملک هست رو از شهرداری خرید ؟
قیمتش رو چطور حساب میکنن ؟ به قیمت روز یا کمتر؟
ملکی برای فروش گذاشتیم و زمینی مثلا به اندازه شاید ۱ متر یا ۹۰ سانتی متر در ۲۸ متر هم بین ۲ تا ملک خالیه. هر چی عقب تر میره کوچکتر میشه. مساحتشو با انتگرال باید حساب کرد :general304: یه جا بدرد خورد.
حالا میشه اینو خرید و هنگام فروش رو ملک خودمون بفروشیم؟
از نظر اقتصادی توجیه داره ؟

بله ... البته
اول باید مشخص بشه زمین مال کیه؟
احتمالا توی پلاک بندی زمین بزرگتر خطای نقشه بردار داشته. یا شاید هم از پلاک های اول یا آخر کوچه کم اومده . خیلی احتمالات وجود داره ولی برای مشخص شدنش باید صاحب ملک بره شهرداری منطقه پرونده ملک راتحویل بگیره و بره پیش معاونت شهرسازی قضیه را مطرح کنه. اول صاحب زمین پیدا میشه بعد هم ازش میخرید و پروانه اصلاح میشه.

 

[Nima_Azx]

بله ... البته
اول باید مشخص بشه زمین مال کیه؟
احتمالا توی پلاک بندی زمین بزرگتر خطای نقشه بردار داشته. یا شاید هم از پلاک های اول یا آخر کوچه کم اومده . خیلی احتمالات وجود داره ولی برای مشخص شدنش باید صاحب ملک بره شهرداری منطقه پرونده ملک راتحویل بگیره و بره پیش معاونت شهرسازی قضیه را مطرح کنه. اول صاحب زمین پیدا میشه بعد هم ازش میخرید و پروانه اصلاح میشه.

صاحبش فکر کنم شهرداریه، چون گفتم ۱ متر در ۲۸ متر نباید صاحب حقیقی داشته باشه. در مورد قیمتش اطلاع دارید به نرخ روزه یا کمتر ؟
یه بحثی که هست این متراژ زمین ها متفاوت درج شده هر جایی.
برای زمین ملک یه بار رفتیم شهرداری از اینا که ۵ تومن میدن متراژ زمین پرینت میگیرن میدن اونجا ۲۸۰ متر درج شده، بعد زمانی که ملک میخواد فروخته بشه مثل اینکه از جای دیگه استعلام گرفته میشه اونجا اصلاحی خورده زده ۲۷۰ و یه قانون مسخره هم داره که همین جوری نمیشه استعلام گرفت باید حتما هنگام فروش باشه ، جواب درست حسابی نمیدن.
ملک کناری ما هم همین جوری شد. به نظر شما اطلاع متراژ نهایی رو کجا میده؟

 

[DLRelease.com]

صاحبش فکر کنم شهرداریه، چون گفتم ۱ متر در ۲۸ متر نباید صاحب حقیقی داشته باشه. در مورد قیمتش اطلاع دارید به نرخ روزه یا کمتر ؟
یه بحثی که هست این متراژ زمین ها متفاوت درج شده هر جایی.
برای زمین ملک یه بار رفتیم شهرداری از اینا که ۵ تومن میدن متراژ زمین پرینت میگیرن میدن اونجا ۲۸۰ متر درج شده، بعد زمانی که ملک میخواد فروخته بشه مثل اینکه از جای دیگه استعلام گرفته میشه اونجا اصلاحی خورده زده ۲۷۰ و یه قانون مسخره هم داره که همین جوری نمیشه استعلام گرفت باید حتما هنگام فروش باشه ، جواب درست حسابی نمیدن.
ملک کناری ما هم همین جوری شد. به نظر شما اطلاع متراژ نهایی رو کجا میده؟

ابعاد زمین شما احتمالا 10 * 28 متر باشه و بازم احتمالا وضعیت موجود عرض کوچه هم 6 متری باشه. این دو مورد را از حرفهای خودتون حدس زدم.
پلاک شما و پلاک روبرویی شما درکوچه، یک متر عقب نشینی برای تامین حداقل عرض گذر به میزان 8 متر داره. که مقدار عقب نشینی در طرح تفضیلی شهرها مشخص شده و برای پلاک شما میشه حدود 10 مترمربع ، وضعیت موجود پلاک شما 280 متر و بعد از اصلاح 270 متر خواهد بود. یعنی شما اگر قصد تخریب و ساخت داشته باشید در پروانه ساختمانتون متراژ زمین بعد از اصلاح 270 مترمربع ثبت میشه.

 

[Nima_Azx]

ابعاد زمین شما احتمالا 10 * 28 متر باشه و بازم احتمالا وضعیت موجود عرض کوچه هم 6 متری باشه. این دو مورد را از حرفهای خودتون حدس زدم.
پلاک شما و پلاک روبرویی شما درکوچه، یک متر عقب نشینی برای تامین حداقل عرض گذر به میزان 8 متر داره. که مقدار عقب نشینی در طرح تفضیلی شهرها مشخص شده و برای پلاک شما میشه حدود 10 مترمربع ، وضعیت موجود پلاک شما 280 متر و بعد از اصلاح 270 متر خواهد بود. یعنی شما اگر قصد تخریب و ساخت داشته باشید در پروانه ساختمانتون متراژ زمین بعد از اصلاح 270 مترمربع ثبت میشه.

بله ممنون دقیقا حرفتون درسته.
زمین با همین ابعاد هست و ملک جنوبی هست. گذر کوچه رو نمیدونم متاسفانه. خونه های اون دست کوچه شمالی و بعضی هاشون فضای بزرگی برای پیاده رو داره که یه ماشینم کامل جا میشه بعضا . سمت ما هم همین اندازه شاید کمتر باشه.
قصد فروش کل زمین رو داریم و با این حساب همون ۲۷۰ متر حساب میشه برای فروش.
موضوعی که هست اینه خونه کنار ما ۶ ۵ سال پیش که خراب کرد و ساخت الان هم راستای ملک ما هست اگرم اختلافی باشه خیلی جزئی هست.

 

[DLRelease.com]

بله ممنون دقیقا حرفتون درسته.
زمین با همین ابعاد هست و ملک جنوبی هست. گذر کوچه رو نمیدونم متاسفانه. خونه های اون دست کوچه شمالی و بعضی هاشون فضای بزرگی برای پیاده رو داره که یه ماشینم کامل جا میشه بعضا . سمت ما هم همین اندازه شاید کمتر باشه.
قصد فروش کل زمین رو داریم و با این حساب همون ۲۷۰ متر حساب میشه برای فروش.
موضوعی که هست اینه خونه کنار ما ۶ ۵ سال پیش که خراب کرد و ساخت الان هم راستای ملک ما هست اگرم اختلافی باشه خیلی جزئی هست.

احتمالا 6 سال پیش طبق قوانین گذشته مجوز ها برای همسایتون صادر شده.
به هر حال هرچقدر عرض گذر بیشتر باشه تاثیر مستقیم روی قیمت ملک داره.

 

[پلانگتون]

کسی خواست خلافی بکنه که نیاز به پروانه **** مهندسی داشت بگه...آدمشو دارم.ولی باید دست به جیب بشه.....

 

[robocop-game]

آقا یه پروژه پیش خرید کردیم نیمه کاره جا خوبیم هست ۸۰ تا عضو ۱۲۰ واحد
کار قانونی به مشکل خورده چند دسته از هم شکایت کردن
چجوری باید پولمونو زنده کنیم؟