mousavisepehr
Registered User
دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه ای از دعاوی حقوقی و کیفری است که به نوعی به موضوع املاک مربوط می شوند. در این مجموعه موضوعات بسیار متنوعی یافت می شود. از موضوعات مثل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به ایفای تعهد، الزام به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، خلع ید و تقسیم و افراز املاک مشاع گرفته تا دعاوی کیفری مثل فروش مال غیر، کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و ممانعت از حق، همه این موضوعات در دایره دعاوی ملکی جای می گیرند.
منظور از مشاع (یا ملک مشاع) ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد و در قبال ملک مفروز استعمال میشود. منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شده باشد.
ممکن است دو یا چند نفر ملکی را به شرکت مالک باشند بدون اینکه سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات مشخص باشد این ملک مشاع بین مالکین است و اگر مالکین با تراضی هم، قسمت مجزا و معلومی را برای هر یک از شرکاء مشخص و تصرف کردند، یعنی در ازای سهم مشاعی قسمت معین از ملک را اختصاص به مالک معین دادند، سهم هر یک را مفروز مینامیم.
اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار میرود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا مستقلاً از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.
تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک چیست؟
ممکن است یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و قصد تفکیک زمین و تقسیم آن به قطعات کوچکتر را داشته باشد ولی برای اینکه مالکی بتواند زمین را افراز کند باید چند شریک وجود داشته باشند و نمیتوان گرفت که مثلا زمینی که یک مالک دارد قصد افراز زمین را دارد.
در تقسیم نامه های زمین و یا املاک، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از شرکا سهم بیشتری داشته باشد و نوعی صلح بین شرکا انجام شود.
تفکیک و افراز را برای شما توضیح دادیم. تقسیم نیز اعم از تفکیک و افراز میباشد و هردوی آنها را شامل میشود.
پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان "پایان کار" به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.
گواهی پایانکار سندی است که پس از اختتام کلیه عملیات ساختمانی براساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می گردد .گواهی پایانکار باید به تائید کلیه ناظران ساختمانی رسیده که پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان **** مهندسی در شهرداری صادر می گردد.
شهرداری به چه نهادی گفته میشود؟
در تعریف شهرداری می توان آن را سازمانی غیر دولتی و غیر انتفاعی و مردمی دانست که اداره و مسؤولیت و مدیریت امور شهری را با مجوز دولت و با امکانات مردمی به دست آورده تا به منظور ایجاد و اداره کردن تأسیسات عمومی و وضع و اجرای نظامات شهری و تأمین نیازمندیهای مشترک محلی فعالیت کند و هزینه خدماتی را که به آن واگذار گردیده با اسلوبی منطقی و عادلانه بین سکنه شهر و استفاده کنندگان از خدمات تقسیم نماید.
متصرف به چه کسی گفته میشود؟
متصرف کسی است که مال را در اختیار دارد و مورد استفاده قرار می دهد و ممکن است مالک باشد یا نباشد.
دعوای تصرف عدوانی، چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی، از دعاوی مبتلا به است.
در دعوای تصرف عدوانی فرد میتواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد؛ اما نحوه اثبات و اقدامات فرد در هر یک از این انتخاب‌ها متفاوت است. از این رو او باید با توجه به ادله اثباتی خود یکی از این دو راه را انتخاب کند تا از اتلاف وقت خود و مراجع قضایی بکاهد.
آیا خلع ید از ملک مشاع امکان پذیر میباشد؟
در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است نباشد دیگر دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و باید دادخواست خلع ید را مطرح کند و برای تنظیم دادخواست خلع ید باید ابتدا مالکیت خود را اثبات کند. سپس باید تصرف غاصبانهفردی که ملک را تصرف کرده است را ثابت کند یعنی فرد حتما باید بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف و غصب کرده باشد.
به دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه میکنند و این باعث میشود که به هیچ نتیجه ای نرسند و دعوای آنها رد شود حتما پیشنهاد میشود که با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
خریدار چگونه میتواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.
بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
بدون گواهی پایان کار، میتوان صورتمجلس تفکیکی را گرفت؟
صورتمجلس تفكیكی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاك تهیه میشود.
این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذكر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنكه به مالكیت خصوصی واحدها بپردازد.
بدیهی است اگر كل ملك قبل از تفكیك متعلق به یك فرد بوده كل قطعات نیز متلق به او خواهد بود و اگر ملك دارای چند مالك مشاعی بوده مثلا سه مالك هر یك با قدر السهم دو دانگ از ششدانگ. در اینصورت كل واحدها و قطعات تفكیك شده یك به یك با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالك خواهد بود. هیچیك از مالكین واحد مستقل و ششدانگ نخواهند داشت مادامیكه سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالكین تنظیم شود.
قرارداد اجاره چگونه باید تنظیم شود؟
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره (مورد اجاره) میشود و تبعا میتواند در آن هرگونه دخل و تصرفی کند.
باید در نظر داشت که مالکیت به هر نحو و صورت و در قالب هر یک از عقود که باشد اختیار تام مالک نسبت به مملوک خود است. گرچه عنوان عقد اجاره ممکن است این توهم را به وجود آورد که مستاجر مالک مورد اجاره نمی‌شود بنابراین نمی‌تواند همانند مالک در مورد سرنوشت آن تصمیم گیری کند، لیکن به حکم ظاهر ماده قانونی یاد شده چون مستاجر مالک منافع مورد اجاره میشود، میتواند در مدت اجاره نسبت به منافع مورد اجاره دخل و تصرف مالکانه کند اعم از انتقال، هبه، صلح و غیره.
شخصی که قصد وقف مالی را دارد باید چه شرایطی داشته باشد؟
شخصی که قصد وقف کردن مال خود را دارد واقف نامیده میشود که در قانون این شرایط عنوان شده است:
شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.
گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.
اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمیباشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمیباشد که در این صورت هر یک از شرکا میتوانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.
اگر مستاجر ملک اجاره ای را تخلیه نکند چگونه باید ملک را تخلیه کنیم؟
یکی از مهمترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد.
اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب میشود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.
تخلیه املاک مشاعی به چه صورتی انجام میشود؟
مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید به معنای اعم آن به 3 دسته از دعاوی تقسیم میشود:
مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
منظور از مشاع (یا ملک مشاع) ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد و در قبال ملک مفروز استعمال میشود. منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شده باشد.
ممکن است دو یا چند نفر ملکی را به شرکت مالک باشند بدون اینکه سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات مشخص باشد این ملک مشاع بین مالکین است و اگر مالکین با تراضی هم، قسمت مجزا و معلومی را برای هر یک از شرکاء مشخص و تصرف کردند، یعنی در ازای سهم مشاعی قسمت معین از ملک را اختصاص به مالک معین دادند، سهم هر یک را مفروز مینامیم.
اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار میرود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد. یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا مستقلاً از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان میان آنان افراز شود.
تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک چیست؟
ممکن است یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و قصد تفکیک زمین و تقسیم آن به قطعات کوچکتر را داشته باشد ولی برای اینکه مالکی بتواند زمین را افراز کند باید چند شریک وجود داشته باشند و نمیتوان گرفت که مثلا زمینی که یک مالک دارد قصد افراز زمین را دارد.
در تقسیم نامه های زمین و یا املاک، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از شرکا سهم بیشتری داشته باشد و نوعی صلح بین شرکا انجام شود.
تفکیک و افراز را برای شما توضیح دادیم. تقسیم نیز اعم از تفکیک و افراز میباشد و هردوی آنها را شامل میشود.
پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتیکه ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان "پایان کار" به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می کند. پایان کار یکی از مهمترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود.
گواهی پایانکار سندی است که پس از اختتام کلیه عملیات ساختمانی براساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می گردد .گواهی پایانکار باید به تائید کلیه ناظران ساختمانی رسیده که پس از صدور شناسنامه فنی و ملکی توسط سازمان **** مهندسی در شهرداری صادر می گردد.
شهرداری به چه نهادی گفته میشود؟
در تعریف شهرداری می توان آن را سازمانی غیر دولتی و غیر انتفاعی و مردمی دانست که اداره و مسؤولیت و مدیریت امور شهری را با مجوز دولت و با امکانات مردمی به دست آورده تا به منظور ایجاد و اداره کردن تأسیسات عمومی و وضع و اجرای نظامات شهری و تأمین نیازمندیهای مشترک محلی فعالیت کند و هزینه خدماتی را که به آن واگذار گردیده با اسلوبی منطقی و عادلانه بین سکنه شهر و استفاده کنندگان از خدمات تقسیم نماید.
متصرف به چه کسی گفته میشود؟
متصرف کسی است که مال را در اختیار دارد و مورد استفاده قرار می دهد و ممکن است مالک باشد یا نباشد.
دعوای تصرف عدوانی، چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی، از دعاوی مبتلا به است.
در دعوای تصرف عدوانی فرد میتواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد؛ اما نحوه اثبات و اقدامات فرد در هر یک از این انتخاب‌ها متفاوت است. از این رو او باید با توجه به ادله اثباتی خود یکی از این دو راه را انتخاب کند تا از اتلاف وقت خود و مراجع قضایی بکاهد.
آیا خلع ید از ملک مشاع امکان پذیر میباشد؟
در مواردی که هیچ قراردادی بین مالک و فردی که ملک را تصرف کرده است نباشد دیگر دعوای تخلیه معنایی نخواهد داشت و باید دادخواست خلع ید را مطرح کند و برای تنظیم دادخواست خلع ید باید ابتدا مالکیت خود را اثبات کند. سپس باید تصرف غاصبانهفردی که ملک را تصرف کرده است را ثابت کند یعنی فرد حتما باید بدون اجازه مالک، ملک او را تصرف و غصب کرده باشد.
به دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه میکنند و این باعث میشود که به هیچ نتیجه ای نرسند و دعوای آنها رد شود حتما پیشنهاد میشود که با وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
خریدار چگونه میتواند الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی بخواهد؟
خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.
بنابراین تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.
بدون گواهی پایان کار، میتوان صورتمجلس تفکیکی را گرفت؟
صورتمجلس تفكیكی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاك تهیه میشود.
این صورتجلسه صرفا به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذكر مساحت آنها و شماره گذاری آنها می پردازد بی آنكه به مالكیت خصوصی واحدها بپردازد.
بدیهی است اگر كل ملك قبل از تفكیك متعلق به یك فرد بوده كل قطعات نیز متلق به او خواهد بود و اگر ملك دارای چند مالك مشاعی بوده مثلا سه مالك هر یك با قدر السهم دو دانگ از ششدانگ. در اینصورت كل واحدها و قطعات تفكیك شده یك به یك با قدرالسهم دو دانگ متعلق هر سه مالك خواهد بود. هیچیك از مالكین واحد مستقل و ششدانگ نخواهند داشت مادامیكه سند تقسیم نامه در دفترخانه و به رضایت مالكین تنظیم شود.
قرارداد اجاره چگونه باید تنظیم شود؟
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره (مورد اجاره) میشود و تبعا میتواند در آن هرگونه دخل و تصرفی کند.
باید در نظر داشت که مالکیت به هر نحو و صورت و در قالب هر یک از عقود که باشد اختیار تام مالک نسبت به مملوک خود است. گرچه عنوان عقد اجاره ممکن است این توهم را به وجود آورد که مستاجر مالک مورد اجاره نمی‌شود بنابراین نمی‌تواند همانند مالک در مورد سرنوشت آن تصمیم گیری کند، لیکن به حکم ظاهر ماده قانونی یاد شده چون مستاجر مالک منافع مورد اجاره میشود، میتواند در مدت اجاره نسبت به منافع مورد اجاره دخل و تصرف مالکانه کند اعم از انتقال، هبه، صلح و غیره.
شخصی که قصد وقف مالی را دارد باید چه شرایطی داشته باشد؟
شخصی که قصد وقف کردن مال خود را دارد واقف نامیده میشود که در قانون این شرایط عنوان شده است:
- واقف باید اهلیت داشته باشد یعنی کسی می تواند مالش را وقف کند که تصرف کردن او در مال صحیح باشد چنین شخصی باید بالغ عاقل مختار و رشید باشد. بنابراین وقف کردن توسط شخص نابالغ دیوانه و یا کودک صحیح نیست.
- واقف باید مالک مالی باشد که وقف می کند این مالکیت با ارائه مدارک مثبته مالکیت توسط او مشخص می شود.
- قصد و رضا: وقف از روی قصد واختیار صحیح است واگر از روی اکراه باشد صحیح نیست.
شریک مال مشاع هر وقت بخواهد میتواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و شرکای دیگر تقسیم شود. مگر در مواردی که تقسیم به موجب قانون امکان پذیر نباشد.
گاهی شرکا پیش خود توافق میکنند که مثلا یک زمینی را حدود هزار متر میباشد را بین خود و به صورت مشخص کردن سهم هریک که کجای زمین واقع گیرد انجام دهند و در مورد متراژ زمین نیز توافق میکنند که در این صورت اداره ثبت و املاک اسناد میتواند سند را تنظیم و صادر کند.
اما در اکثر مواقع شرکا راضی به تقسیم نمیباشند و یا در کل ملک قابل تقسیم و یا افراز نمیباشد که در این صورت هر یک از شرکا میتوانند برای فروش ملک مشاع اقدام کنند.
اگر مستاجر ملک اجاره ای را تخلیه نکند چگونه باید ملک را تخلیه کنیم؟
یکی از مهمترین مشکلاتی که در پایان قرارداد اجاره ممکن است، پیش بیاید تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است. قانون در این خصوص برای موجر چاره‌ای اندیشیده که حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پاگذاشته، بگیرد.
اجاره یک قرارداد موقت است. تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب میشود و اگر مدت برای آن تعیین نشده باشد این قرارداد اعتبار نخواهد داشت.
تخلیه املاک مشاعی به چه صورتی انجام میشود؟
مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید به معنای اعم آن به 3 دسته از دعاوی تقسیم میشود:
- نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
- دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
- سوم دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.
مراحل تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
- شما نیاز به وقت مشاوره حضوری با وکیل متخصص در ملکی را دارید. (برای دریافت وقت با دفتر تماس حاصل فرمائید)
- پس از گرفتن وقت حضوری با وکیل، جزئیات پرونده را برای وکیل شرح داده و چنانچه مدارکی برای اثبات ادعای خود و یا دفاع از خود دارید به وکیل تحویل داده و وکالتنامه وکیل را امضاء می کنید.
- در این مرحله وکیل با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی پرونده را پیگیری می کند.
مدارک لازم برای تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل
- مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی
- ارائه سند و یا مدرک و یا قولنامه و توافقات دو طرف قرارداد