فروش زمین و خرید یک زیرپله

[MehdiTedi]

سلام ما یک زمین در شهرستان داریم که حدودا ۴۰۰ تومن‌می ارزه و خودم هم یک زیرپله ۸ متری اجاره کردم توی تهران و یکسالی هست اونجا مشغولم و کارم هم بد نیست و راه افتاده مغازه و راضیم
صاحب مغازه قبلیم زیرپله رو چند ماه پیش فروخت به رفیقش و الان رفیقش که صاحب مغازه جدید من میشه میخاد اینجارو بفروشه دوباره و اینجا هم سند نداره و قولنامه ای هست و بالای زیرپله یک واحد مسکونی کلنگی هست که برای صاحب مغازه اولی هست
قیمتی که مدنظر فروشنده هست حدود ۶۰۰ میلیون هست و صاحب مغازه قبلیم فکر کنم حدود ۴۵۰ میلیون اینجارو فروخته چون پول لازم بوده
من تصمیم گرفتم زمینی که شهرستان هست که برای پدرم هست بفروشم و راضیش کنم اینجارو بخریم و با قرض و وام پولش جور کنیم
مغازه هم که توانایی نداریم بخریم و حداقل ۲ میلیارد پول میخاد خرید ملکیت
اما پدر بنده میگه مغازه قولنامه ای هست و دو دل هست
آیا این کار ریسک داره و خرید مغازه قولنامه ای ممکنه مشکل دار بشه ؟

ممنون میشم دوستان نظراتشون بگن

 

[sys_co2]

رفیق شما چند تا نکته رو ببین ، بعد تصمیمت رو بگیر:

-ضریب ِ رشد اون زمین ، نسبت به ضریب رشد اون زیر پله چطوری بوده ؟ مثال : ما یه خونه پدری داریم که 250 متر هست و کلنگیه.و 20 ساله که داریمش . یه واحد اپارتمان هم تو مرکز شهر هست . در سه سال اخیر ، اون خونه کلنگی بخاطر منطقه ای که هست ، نهایتا2 برابر شده . ولی این اپارتمان قشنگ 4 برابر شده
میبینی توروخدا ؟ حالا ما هی این کلنگی رو هولد کنیم.تهش چیه ؟ هیچی ، پیر شدیم و رشدشو ندیدیم : ))))

-آیا اون زیر پله برای شما پولسازی خوبی انجام میده ؟ اگر جواب بله هست ، امان ندید ، بزنید تو گوشش.من تو لاله زار دیدم یارو از کنار یه 4 متر مربع مغازه ، در عرض یک سال ، خونه خریده.اینارم در نظر بگیرید

پ.ن: اون زیرپله ، کجاست ؟ بازار تهرانه ؟ بگید لطفا



پ.ن2:
@s.david.s بیا و صحنه رو به آتیش بکش

 

[MehdiTedi]

رفیق شما چند تا نکته رو ببین ، بعد تصمیمت رو بگیر:

-ضریب ِ رشد اون زمین ، نسبت به ضریب رشد اون زیر پله چطوری بوده ؟ مثال : ما یه خونه پدری داریم که 250 متر هست و کلنگیه.و 20 ساله که داریمش . یه واحد اپارتمان هم تو مرکز شهر هست . در سه سال اخیر ، اون خونه کلنگی بخاطر منطقه ای که هست ، نهایتا2 برابر شده . ولی این اپارتمان قشنگ 4 برابر شده
میبینی توروخدا ؟ حالا ما هی این کلنگی رو هولد کنیم.تهش چیه ؟ هیچی ، پیر شدیم و رشدشو ندیدیم : ))))

-آیا اون زیر پله برای شما پولسازی خوبی انجام میده ؟ اگر جواب بله هست ، امان ندید ، بزنید تو گوشش.من تو لاله زار دیدم یارو از کنار یه 4 متر مربع مغازه ، در عرض یک سال ، خونه خریده.اینارم در نظر بگیرید

پ.ن: اون زیرپله ، کجاست ؟ بازار تهرانه ؟ بگید لطفا



پ.ن2:
@s.david.s بیا و صحنه رو به آتیش بکش

.
اون زمین رو ما سه سال پیش خریدیم ۵۰ میلیون الان ۴۰۰ میلیون شده
اینجا که من مشغول هستم الان ۶ ۷ تومن در میاد واسم که ۲ تومن میره برای اجاره
زیرپله هم سمت اتوبان نواب نزدیک خیابان امام ***** و کمالی هست و بر خیابان اصلی هست و بر زیر پله ۱ متر هست

 

[s.david.s]

اول بگم من شخصا بر اساس اینکه مغازه " زیر پله هست " و این مغازه " قولنامه ای " هم هست و خود ملک هم " کلنگیه " حتی 1% هم به خریدش با هدف سرمایه گذاری فکر نمیکنم
اما اگه بخوام فرض بکنم حتی 1% هم تمایل به خرید داشته باشم ، این محاسبات رو انجام میدم :

حالت اول - بازده خرید مغازه و اجاره دادنش ( به هر کسب و کاری هم نمیشه اجاره داد و مشتری هاش محدود هستن ، پس ممکنه مدت خالی بودنش بالا بره ! ) :
ماهی 2 میلیون * 12 = 24 میلیون
این میزان جریان نقدی برای یک ملک سند دار که اجاره بدی خیلی خیلی کمه ! ملک قولنامه ای تازه باید جریان بیشتری بسازه که این ملک حتی برعکسه .
یعنی شما با همین پول اگه میتونستی یدونه ملک مسکونی سند دار بخری ، 70% بیشتر میتونستی اجاره دریافت بکنی !!!
و
اگه شما با همین پول ملک مسکونی قولنامه ای بخری ، 100% بیشتر میتونستی اجاره دریافت بکنی !!! ( یعنی تقریا 2 برابر )
پس بر اساس اجاره دریافتی این مغازه بیشتر از 300 میلیون تومن ارزشی نداره ....

حالت دوم - بازده کسب و کاری که توش انجام میدی :
ماهی 7 تومن منهای 2 تومن اجاره مغازه = 5 میلیون تومن ناخالص ماهیانه = 60 میلیون تومن ناخالص در سال
من فرض میکنم این 7 میلیون تومن سود خالص باشه یعنی شما حساب کردی و به این نتیجه رسیدی که :
" بعد از کسر کلیه هزینه ها ، مواد اولیه ، مخارج ، آب ، برق ، گاز ، شارژ ، عوارض ، مالیات ، شیتیل و ... شما 7 میلیون تومن خالص برات میمونه و 2 تومنش رو اجاره میدی و 5 تومن ته مونده سوده خالصه "

با این فرض ، شما توی 1 سال 60 میلیون تومن سود خالص میکنی . اگه مغازه رو بخری در سال 84 میلیون سود خالص میکنی ! بنابراین اگه شما مغازه رو بخری سالیانه 14% بازده میتونی بگیری و این بازده یه ریزه مشکل داره


مشکل :
سالی 14% اگه در حالتی بود که شما دست به سیاه و سفید نمیزدی و فقط سرمایه گذار بودی و حساب کتابا دستت بود و نظارت میکردی ، بد نبود ! خوب نبود ! بد هم نبود ...
اما شما خودت اونجا وقت میزاری و این زمانی که اونجا صرف میکنی در عمل ماهی 5 تومن ( کم کم کم ) ارزش داره ! یعنی اگه کاری که شما میکنی نیاز به هیچ تخصص و مهارتی نداشته باشه و با استخدام یک شخص ، خودت رو کنار بکشی ( تئوری ) کار باید از همون روز اول بدون مشکل ادامه پیدا بکنه ...

پس شما صرفا بر اساس خرید اون مغازه و استخدام 1 نفر و صرفا دریافت سود سرمایه گذاری از کسب و کار ، ماهی 2 میلیون تومن معادل 24 میلیون سالیانه به دست میاری ...

حالا یه مقایسه بکنیم :
شما 600 مغازه رو بخری ، سالی 24 میلیون سود خالص بگیری ( چه از اجاره دادن چه از داشتن کسب و کار خودت )
یا
ملک مسکونی سند دار بخری سالی 40 تومن سود خالص بگیری
یا
ملک مسکونی قولنامه ای بخری و سال 48 تومن سود خالص بگیری ( حتی شایدم بیشتر ! )
یا
سهام بخری و بدون توجه به قیمت سهام هر سال تقریبا 90 تومن سود خالص ، از شرکت دریافت بکنی
یا
زمین رو کلا نفروشی
یا
توی یک کار دیگه با سود عرف سالیانه 10 الی 15 درصد سرمایه گذاری بکنی


تهش هم برات وقت اضافه میمونه و میتونی یک جایی استخدام و مشغول به کار بشی حتی به عنوان فروشنده ساده مغازه (!) و ماهی 5 تومن هم از اونجا بگیری که اینم میشه سالی 60 میلیون تومن که مازاد بر سود های بالاست

یا

اگه دوست نداری واسه کسی کار بکنی با 350 سهام بخری و بدون توجه به قیمت سهام هر سال 53 میلیون سود خالص از شرکت دریافت بکنی و با 250 تومن دیگش یدون خودروی ایرانی سرپا و درست و حسابی بگیری و سالیانه 80 تومن هم خرج در رفته ( استهلاک و بنزین و افت قیمت و تعمیرات و .... ) با کارکردن توی اسنپ در بیاری و جمعا 133 تومن هر سال بزاری توی جیبت


جمع بندی :
بر اساس پاراگراف ( سبز ) اول ، به دلایلی ، 100% اقدام به خرید این ملک نمیکردم ! ولی حتی اگه اون دلایل رو فاکتور بگیریم ، با توجه به این محاسبات ساده مجدد اقدام به خرید نمیکردم ! نظر شخصی بنده 100% منفیه ....

 

[MehdiTedi]

اول بگم من شخصا بر اساس اینکه مغازه " زیر پله هست " و این مغازه " قولنامه ای " هم هست و خود ملک هم " کلنگیه " حتی 1% هم به خریدش با هدف سرمایه گذاری فکر نمیکنم
اما اگه بخوام فرض بکنم حتی 1% هم تمایل به خرید داشته باشم ، این محاسبات رو انجام میدم :

حالت اول - بازده خرید مغازه و اجاره دادنش ( به هر کسب و کاری هم نمیشه اجاره داد و مشتری هاش محدود هستن ، پس ممکنه مدت خالی بودنش بالا بره ! ) :
ماهی 2 میلیون * 12 = 24 میلیون
این میزان جریان نقدی برای یک ملک سند دار که اجاره بدی خیلی خیلی کمه ! ملک قولنامه ای تازه باید جریان بیشتری بسازه که این ملک حتی برعکسه .
یعنی شما با همین پول اگه میتونستی یدونه ملک مسکونی سند دار بخری ، 70% بیشتر میتونستی اجاره دریافت بکنی !!!
و
اگه شما با همین پول ملک مسکونی قولنامه ای بخری ، 100% بیشتر میتونستی اجاره دریافت بکنی !!! ( یعنی تقریا 2 برابر )
پس بر اساس اجاره دریافتی این مغازه بیشتر از 300 میلیون تومن ارزشی نداره ....

حالت دوم - بازده کسب و کاری که توش انجام میدی :
ماهی 7 تومن منهای 2 تومن اجاره مغازه = 5 میلیون تومن ناخالص ماهیانه = 60 میلیون تومن ناخالص در سال
من فرض میکنم این 7 میلیون تومن سود خالص باشه یعنی شما حساب کردی و به این نتیجه رسیدی که :
" بعد از کسر کلیه هزینه ها ، مواد اولیه ، مخارج ، آب ، برق ، گاز ، شارژ ، عوارض ، مالیات ، شیتیل و ... شما 7 میلیون تومن خالص برات میمونه و 2 تومنش رو اجاره میدی و 5 تومن ته مونده سوده خالصه "

با این فرض ، شما توی 1 سال 60 میلیون تومن سود خالص میکنی . اگه مغازه رو بخری در سال 84 میلیون سود خالص میکنی ! بنابراین اگه شما مغازه رو بخری سالیانه 14% بازده میتونی بگیری و این بازده یه ریزه مشکل داره


مشکل :
سالی 14% اگه در حالتی بود که شما دست به سیاه و سفید نمیزدی و فقط سرمایه گذار بودی و حساب کتابا دستت بود و نظارت میکردی ، بد نبود ! خوب نبود ! بد هم نبود ...
اما شما خودت اونجا وقت میزاری و این زمانی که اونجا صرف میکنی در عمل ماهی 5 تومن ( کم کم کم ) ارزش داره ! یعنی اگه کاری که شما میکنی نیاز به هیچ تخصص و مهارتی نداشته باشه و با استخدام یک شخص ، خودت رو کنار بکشی ( تئوری ) کار باید از همون روز اول بدون مشکل ادامه پیدا بکنه ...

پس شما صرفا بر اساس خرید اون مغازه و استخدام 1 نفر و صرفا دریافت سود سرمایه گذاری از کسب و کار ، ماهی 2 میلیون تومن معادل 24 میلیون سالیانه به دست میاری ...

حالا یه مقایسه بکنیم :
شما 600 مغازه رو بخری ، سالی 24 میلیون سود خالص بگیری ( چه از اجاره دادن چه از داشتن کسب و کار خودت )
یا
ملک مسکونی سند دار بخری سالی 40 تومن سود خالص بگیری
یا
ملک مسکونی قولنامه ای بخری و سال 48 تومن سود خالص بگیری ( حتی شایدم بیشتر ! )
یا
سهام بخری و بدون توجه به قیمت سهام هر سال تقریبا 90 تومن سود خالص ، از شرکت دریافت بکنی
یا
زمین رو کلا نفروشی
یا
توی یک کار دیگه با سود عرف سالیانه 10 الی 15 درصد سرمایه گذاری بکنی


تهش هم برات وقت اضافه میمونه و میتونی یک جایی استخدام و مشغول به کار بشی حتی به عنوان فروشنده ساده مغازه (!) و ماهی 5 تومن هم از اونجا بگیری که اینم میشه سالی 60 میلیون تومن که مازاد بر سود های بالاست

یا

اگه دوست نداری واسه کسی کار بکنی با 350 سهام بخری و بدون توجه به قیمت سهام هر سال 53 میلیون سود خالص از شرکت دریافت بکنی و با 250 تومن دیگش یدون خودروی ایرانی سرپا و درست و حسابی بگیری و سالیانه 80 تومن هم خرج در رفته ( استهلاک و بنزین و افت قیمت و تعمیرات و .... ) با کارکردن توی اسنپ در بیاری و جمعا 133 تومن هر سال بزاری توی جیبت


جمع بندی :
بر اساس پاراگراف ( سبز ) اول ، به دلایلی ، 100% اقدام به خرید این ملک نمیکردم ! ولی حتی اگه اون دلایل رو فاکتور بگیریم ، با توجه به این محاسبات ساده مجدد اقدام به خرید نمیکردم ! نظر شخصی بنده 100% منفیه ....

ممنون از راهنماییت دیوید جان
فقط یک نکته ای هست که بنده درآمدم اونجا داره کم کم افزایش پیدا میکنه ماه اولی که شروع به کار کردم کلا ۲ میلیون دراوردم و چیزی واسم نموند
و الان میانگین روزی ۲۳۰ در میاد واسم سود ناخالص و فکر کنم سال دیگه همین موقع ۳۰۰ ۳۵۰ میانگین درآمدم باشه
چون هر چه سابقه مغازم بیشتر میشه زمان میگذره مشتری ها زیاد میشن و درآمد بیشتر میشه و یه جایی به بعد دیگه باید یک نفر هم بیارم کار کنه واسم

 

[s.david.s]

ممنون از راهنماییت دیوید جان
فقط یک نکته ای هست که بنده درآمدم اونجا داره کم کم افزایش پیدا میکنه ماه اولی که شروع به کار کردم کلا ۲ میلیون دراوردم و چیزی واسم نموند
و الان میانگین روزی ۲۳۰ در میاد واسم سود ناخالص و فکر کنم سال دیگه همین موقع ۳۰۰ ۳۵۰ میانگین درآمدم باشه
چون هر چه سابقه مغازم بیشتر میشه زمان میگذره مشتری ها زیاد میشن و درآمد بیشتر میشه و یه جایی به بعد دیگه باید یک نفر هم بیارم کار کنه واسم

خوب اون میشه تخمین از آینده
شما اون رشد رو هم متناسب با برآوردهای خودت ( برآورد تخصصی در مورد کسب و کاری که انجام میدی رو فقط خودت میتونی انجام بدی چون درگیرشی و از زیر و بمش سر در میاری ) محاسبه بکن و بعد با این عدد و رقم هایی که من دادن مقایسه بکن
یه ریسک رو هم در نظر بگیر که اگه شما مغازه رو خریدی و به هر دلیلی کار تعطیل شد شما باید مغازه ای که شرایط فروش سختی داره و شاید با تورم بالا نره و یکسری مشکلات میتونه داشته باشه ، رو بفروشی و چقدر احتمال داره کسب و کار به بن بست بخوره

خلاصه بگم : شما بدترین حالت ممکن رو در نظر بگیر . فرض رو بزار روی اینکه مغازه رو باید اجاره بدی و با توجه به این حالت ، قیمت مغازه از 300 تومن به بالا ارزش نداره
از 300 به بالا اگه پولی میدی ، باید سوخت شده در نظر بگیری

کار بالا پایین داره . یک کسب و کار میتونه توی سال اول یا دوم زمین بخوره . یکی توی سال پنجم ، یکی دهم و یکی شاید بعد از 50 سال !
اگه قصد خرید داری یا باید 300 میلیون به پایین بخری یا باید اینقدر به رشد کسب و کارت اطمینان ( 100% ) داشته باشی که بدونی اون 300 تومن مازاد رو که پرداخت میکنی طی 3 یا 4 سال برمیگرده

شما کنار همین مغازه 150 میلیون سهام بخری ، از سود سهام میتونی اجاره مغازه رو بدی ! حتی اگه خودم به رشد کسب و کارم اعتقاد 100% داشتم بین 2 گزینه که 150 هزینه بکنم یا 600 ، قطعا 150 رو انتخاب میکردم

شما رشد سود آوری مغازت بدون خریدن مغازه هم ادامه پیدا میکنه ... پس لازم نیست صرفا برای پوشش هزینه اجاره و هزینه احتمال جابجایی و از دست دادن مکان کسب ، هزینه زیادتر از اون چیزی که لازمه انجام بدی

و در نهایت باید بگم این مدل نگاه به مسئله ، صرفا از نظر منه ! مثلا شما ممکنه بگی ، 600 پول یه جا افتاده ، منم که کارم روی غلطک افتاده ، اونو بزارم و مغازه رو بخرم و خیالم راحت بشه و آروم زندگیم رو جلو ببرم و دیگه به چند ده میلیون کمتر و بیشتر فکر نکنم . فکر فروش مغازه هم نیستم چون کارم خوبه و قرار نیست خراب بشه