نه سازنده نیستم
رهن و اجاره هم دقیقا با دلار بالا رفته و میره . ملک با دلار گرون میشه ، کمی هم بیشتر . مبلغ رهن کامل هم که نسبتی از ارزش روز ملکه و اونم با افزایش نرخ ارز ، افزایش پیدا میکنه و خود رهن رو با نرخ تبدیلش یعنی 36% سالیانه به اجاره تبدیل میکنن
خرید و فروش ملکم که همینه مبلغ خرید به علاوه هزینه هایی که کردی از اون طرف ارزش روز ملک با دلار بالا میره و به روز میفروشی
قبلش شرکت دکوراسیون داخلی داشتم اونم عملا به دلار بود . مبلغ خرید متریال با دلار بالا میرفت ، خدمات کمتر و از اون طرف کالا یا خدمتی که میدادیم با تورم بالا میرفت ...
سهام هم که با قیمت دلار هم دارایی های شرکت گرون میشه هم درآمدش بالا میره و مجدد روی قیمت هر برگ سهام شرکت تاثیر میزاره
هر کاری بالاخره دردسر خودش رو داره . ما کاری داشتیم که توی 3 هفته 40-50 تومن سود خالص به جیب زدیم طرفای 3-4 سال پیش ، کلا شاید 5 روزم تمام وقت ، وقتمون رو نمیگرفت . اون اواخر هم سود همچین کاری با دلار بالا رفته بود
به عنوان مثال میگم ، اون شخصی که شما مثال زدید و الان ماهی 100 به بالا درآمد داره ، قطعا نمیتونه مثل اون موقع ما ماهی یکی دوتا سه تا کار بگیره 100 تومن به نرخ الان سود بکنه و منم میدونم که نمیتونم مثل دوستمون ماهی 100 تومن از راه برنامه نویسی دورکاری درآمد داشته باشم . چون اصلا از برنامه نویسی در نمیارم ...
حالا اینا پیشنهادای بنده هستش و کار خودمم هست ، اما شما یا دوستان هرکسی باید توانایی ، روابط ، تخصص و سرمایه خودش رو ببینه و متناسب با اون کسب و کارش رو انتخاب بکنه . صرفا با دونستن مشاغل دلاری ، نمیشه وارد شد
حالا من یه چی دیگه میگم . من یه ملک رو که ببینم ، توی مناطقی که تسلط دارم ، خیلی راحت هم قیمت میدم هم مذاکره میکنم و بعدش هم چون تخصص دارم با یکم دوندگی حداکثر 2 ماهه ملکو آماده میکنم ، با چندتا زنگ میسپرم که با قیمت بفروشن و یه سود تپل میبرم . هرکسی قطعا از عهده این کار برنمیاد
بورس یا اجاره دادن ملک هم همینه کاملا تخصصی هستش . کار اون دوستمون هم که برنامه نویسی میکنه کاملا تخصصیه . یه بخشش هم لنگ بزنه کار انجام نمیشه . مثلا اگه کسی برنامه نویسی بلد باشه ولی انگلیسی ضعیف داشته باشه ، 1 دلار هم نمیتونه در بیاره . درسته سرمایه نمیخواد ولی تخصص بالایی میخواد هم زبان هم از اون مهم تر برنامه نویسی
سختی های کار بخش عمده ایش تا قبل از موفق شدنه و بخش کمتریش بعد از موفقیته که همون بخشش رو میبینن . مثلا شما به نظرت برنامه نویسه پول راحت در میاره یا مثلا من توی یه معامله ملک 200 در بیارم یا توی که دکور به نرخ الان 100 تومن ، از دید یکی خارج از داستان آسون بوده ولی واقعا شرحه شرحه شدم تا به اینجا رسیدم
همون اجاره دادن هم به غلط مردم فکر میکنن بازدهی نداره و یه سری پارامترهارو توش اشتباه فرض میکنن که اگه دستشون تو کار باشه میفهمن بازدهی فوق العاده بالایی داره .
فقط واس نمونه میگم ، چون میخواید یه آرشیو از کارایی داشته باشید که بچه ها میتونن دنبالش برن ( کار خودمه ) :
یه ملکی که 2 تومن میارزه و 400 رهنش میبرن ، من میتونم 1800 یا حتی پایین تر هم بخرم . شما بگیر 1800 ، حدود 100 تا خرجش میکنم و بعد از نوسازی و دکور اصولی ، اونو 400 حدودا رهن کامل میدم . اون 400 رو تقریبا یک چهارم طبق سیستم کاریم به اجاره تبدیل میکنم یعنی ماهی 3 تومن اجاره میگیرم ، سالی 36 تومن . 300 تومنشو رو به سرمایه بورسیم و تامین سرمایه اضافه میکنم اگه مثل گذشته میانگین سالیانه 50% هم بگیرم ، 150 تا هم اینجا ساختم . 150 به علاوه 36 تومن 186 تومن میشه . آخر قرارداد یک ساله هم مجدد 30% روی رهن و اجارم میزارم ( این قسمتش نکته داره ولی من خلاصه میگم ) ، یعنی 90 تومن اضافه رهن میگیرم و اجاره سال بعد هم به جای ماهی 3 ، ماهی 3.3 میگیرم . کاری با اجاره فعلا ندارم تا اینجاش 186 از قبل داشتم و 90 هم جدید 276 تومن طی 1 سال .
دیگه اینکه اون ملکی که 1800 گرفتم ، همین الانش با توجه به تورم 30% روش رفته ، 540 تومن هم اینجا سود کردم . 276 هم اونجا داشتیم 816 تومن تا اینجا طی 1 سال روی 1900 سرمایه ، میشه 43% بازدهی ! تورم هم 30% ، تا همینجاش 13% بیشتر از تورم ...
دیگه سود بازم داره ! اون خونه که توی یه بازه 30 ساله به اندازه تورم رشد نمیکنه ! رشدش بیشتره . هم اینکه جایی میگیرم که رشد بلند مدت خوبی داشته باشه هم اینکه خونه نوساز نمیگیرم که افت قیمتش هم شامل حالم بشه . اون موقع هم خونه 30-40 ساله میشه ، یه قرارداد اجاره ، ملک رو نوساز و آماده فروش میکنه که دوباره اون رو روی اون 30 سال سرشکن بکنی ، سودی که از رشد و ساخت هم به دست میاد بعد از کسر افت قیمت ناچیز ملک بعد از سن 15 سالگی ، سالی 3 الی 5 درصد بهش میوفته
43 تا اونجا بود ، اینم 4 درصد بگیریم ، روی هم 47% بازدهی که 30% هم تورم ، 17% بیشتر از تورم ...
هزینه های جاری ساختمون در حال اجاره با روشی که میخرم و بازسازی میکنم و اجاره میدم تو بلند مدت بیشتر از سالی 1% نمیشه . تعمیرات ، نوسازی های طی دوره ، عوارض شهرداری ، مالیات بر اجاره ، کمسیون املاک ، هزینه های عمومی ساختمون و ... . یعنی 47 درصد به 46 درصد کاهش پیدامیکنه و 17 به 16 ...
تخصص ها و تجربه هایی که نیاز دارید :
1 - تخصص کامل روی ملک ، معامله و بازسازی اون ( داشتن اکیپ و پیمانکار هم مهمه هم واسه بازسازی اولیه هم تعمیرات جاری ملک ) + کسب تجربه به مرور زمان
2 - تخصص کامل روی اجاره دادن ملک و نحوه بستن قرارداد و رفتار صحیح با مستاجر ( + ارتباط خوب با مشاور املاک ) + کسب تجربه به مرور زمان
3 - تخصص کامل در رابطه با بورس
4 - یه دفتر جمع و جور برای هماهنگی کارا و قرارها و جلسات کاری به خصوص در رابطه با تامین سرمایه ( دفترم کلا 60 متره ! )
5 - سرمایه حداقل 1.5 میلیارد ( تهران یا کرج )
6 - یه وکیل مورد اعتماد برای مواقع حیاتی به خصوص برای تامین سرمایه
7 - یه ماشین سگ جون
8 - برای تامین سرمایه چندنفر هم باید داشته باشید که کار به مشکل خورد ، ازشون استفاده بکنی . واس ارتباط با مستاجر هم میشه استفاده کرد
بازدهی همچین سیستمی سالی طبق کفش سالی 45% و سقفش هم میتونه 50 یا 3 یا 4 درصد هم بالاتر باشه ...
اگه کسی بخواد تامین سرمایه رو جدی تر هم کار بکنه ، با توجه به این سیستم ، حداقل 10 تومن باید داشته باشه که همه چیز اصولی جلو بره
