اجاره دادن مغازه بیش از دو سال

[الهه.آتش]

سلام دوستان
ما یه مغازه کوچیک داریم 2 ساله که اجارش دادیم طرف میگه امسال هم باز بهم اجارش بدین
حالا میخواستم بپرسم اگه امسال هم بشون اجارش بدیم ایشون میتونه بعدا مغازه رو خالی نکنه یا ادعای سرقفلی یا حق کسب و پیشه بکنه؟
قرارداد هم عادی باهشون بستیم برای یک سال که حدودا 3 ماه دیگه قرارداشون تموم میشه
حالا به نظرتون چیکار کنم؟بهشون بگم خالی کنن یا بازم باهاشون قرارداد جدید ببندم؟
لطفا راهنماییم کنین خیلی نگرانم

 

[Nart]

فکر کنم اگه این مطلب رو بخونید خیلی واضح نوشته

حق سرقفلی در قوانین سال 1356 و 1376 ایران ماهیتی متمایز یافته است.بر مبنای قانون موجر و مستأجر سال 56 عقد اجاره اماکن تجاری، به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست.سرقفلی در این قانون با هیچ یک از قواعد حقوق قابل توجیه نمی‌باشد.اما در قانون سال 1376 وضع تفاوت است .در قانون اخیر، سرقفلی با پرداخت مبلغی جهت تمدید متمادی قرارداد اجاره بر طبق شرایط گذشته است.همچنین در این قانون مستأجر می‌تواند جهت اسقاط حقوق خود و تخلیه پیش از انقضای قرارداد، مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر اخذ کند* متن قانون موجر مستأجر سال 1376 دقیقا از کتاب تحریرالوسیله امام ***** اخذ شده است* تعریف ارائه شده در قسمت نخست، اشاره به حق کسب و پیشه و تجارت دارد که در شرع اسلام حرام است و دادگاه‌های ایران چنین حقی را به رسمیت نمی‌شناسند* قراردادهای اجاره که قبل از سال 1376 تنظیم شده‌اند، مشمول قانون موجر و مستأجر 1356 می‌باشند.در قوانین مدون، ما با دو کلمه روبرو می‌شویم:سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده‌اند و با معانی مختلف مطرح شده‌اند.اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند. در حالی که حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند. پس این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند. وقتی به قوانین سال‌های 1322 تا 1376 نگاه می‌کنیم هر جا کلمه سرقفلی به کار رفته منظور حق کسب و پیشه و تجارت بود. این در حالی است که مشروعیت در حق کسب و پیشه و تجارت همیشه از لحاظ شرعی محل بحث و مناقشه و تردید بود. اما سرقفلی همیشه مجاز بوده است .

هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت شرایط برای تجارت، یک وضعیت ندارد. مالک می‌تواند وقتی که ملک خود را جهت تجارت به اجاره واگذار می‌کند، به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد، مبلغی را از مستأجر دریافت کند​

​

​

علت اینکه حق کسب و پیشه و تجارت در قوانین ما بیشتر مورد توجه است،‌ به خاطر این بود که مستأجر مدتی زحمت کشیده و مشتری به دست آورده و وقتی او را از محل بیرون می‌کنند مشتری‌ها را از دست می‌دهد و در محل جدید باید دوباره مدتی وقت صرف کند تا مشتری جدید بیاید. به همین دلایل قانون گذار از مستأجرها حمایت می‌کند .به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می‌آید. در قوانین مدون، ما با دو کلمه روبرو می‌شویم:سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت. در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده‌اند و با معانی مختلف مطرح شده‌اند.اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند. در حالی که حق کسب و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند. پس این دو در ماهیت کاملاً باهم متفاوت هستند.تقریباً همه فقها و مجتهدانی که در این زمینه بحث نموده‌اند. وجود چنین حقی را برای مالک تأیید کرده‌اند؛ ولی کمتر کسی به مبنا و علت آن اشاره کرده است.از مجموع نظرات حقوق‌دانان و فقها، می‌توان مبنای این حق را بر یکی از سه نظر عمده زیر استوار کرد

​

1.اختیارات مالکانه
اعتقاد بیشتر اندیشمندان این است که مالک چون مسلط بر مال خویش است، بنابراین حق دارد علاوه بر مال‌الاجاره‌ای که به صورت زمان‌بندی شده و مشخص دریافت می‌دارد، مبلغی نیز در ابتدا دریافت کند. این مبلغ را می‌بایست اصولاً جزء مال‌الاجاره محسوب کرد؛ که البته، قسمت معجل مال‌الاجاره‌ای محسوب خواهد شد.در اینکه چه علتی باعث شده است که مالک علاوه بر دریافت مال‌الاجاره زمان‌بندی شده چنین مبلغی را نیز مطالبه نماید، بحث چندانی نشده است؛ ولی برخی حقوق‌دانان و فقها در این زمینه، نظرات مشابهی دارندیکی از حقوق‌دانان در این باره چنین اظهارنظر کرده استکاتوزیان، 1371، ج 1، ص522 )«حق سرقفلی، ویژه مستأجر است و مالک حقی بر آن ندارد. منتهی، چون اجاره‌ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد می‌شود، حق مالکیت را بیش از پیش و فراتر از حد تراضی طرفین محدود می‌سازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر می‌گیرند. گرفتن این پول با مفهوم سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل داردآیت ا… فاضل لنکرانی نیز معتقد استفاضل لنکرانی، 1377، ص 297)
چون مال‌الاجاره محل کسب ترقی می‌کرد و مالک نمی‌توانسته اجاره را بالا ببرد یا مستأجر را از آن محل بیرون کند و گاهی یک محل کسب و مغازه سال‌های متمادی بدون اضافه شدن مبلغ اجاره در دست مستأجر باقی می‌مانده است، مالک اقدام به گرفتن چنین مبلغی علاوه بر مبلغ زمان‌بندی شده می‌نماید.»پس در مجموع از آنچه بیان گردید، چنین فهمیده می‌شود که محدود شدن اختیارات مالک، باعث استفاده از آن حق مالکانه موجر نسبت به ملک خود شده است2.دریافت وجهی در قبال موقعیت خوب ملک استیجاری بر اساس این نظر
ستوده، 1376، ج 1، ص 91)، هر ملکی دارای شرایطی است و از جهت کیفیت شرایط برای تجارت، یک وضعیت ندارد. مالک می‌تواند وقتی که ملک خود را جهت تجارت به اجاره واگذار می‌کند، به جهت موقعیت خوبی که ملکش برای این کار دارد، مبلغی را از مستأجر دریافت کند. طبعاً، هر مکانی که دارای شرایط و کیفیت بهتری برای تجارت باشد، سرقفلی بیشتری خواهد داشت.

حق سرقفلی، ویژه مستأجر است و مالک حقی بر آن ندارد. منتهی، چون اجاره‌ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد می‌شود، حق مالکیت را بیش از پیش و فراتر از حد تراضی طرفین محدود می‌سازد، مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر می‌گیرند. گرفتن این پول با مفهوم سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد​

​

​

3.دریافت سرقفلی در قبال دادن امتیازی به مستأجربر این اساس، هنگامی که مالک ملک تجاری با دریافت سرقفلی محل را به اجاره واگذار می‌نماید، به علاوه حق انتفاع از منافع ملک یاد شده، به مستأجر این امتیاز را می‌دهد که در پایان مدت اجاره، بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهای متعارفی اجاره ادامه پیدا کند؛ یا اینکه حق تخلیه محل را از خود سلب می‌نماید.چنین برداشتی از سرقفلی برخلاف موارد یاد شده قبلی، باعث ایجاد حق مخصوصی برای مستأجر می‌شود که حتماً دارای ارزش مالی است. بنابراین، بالطبع همیشه این امکان برای مستأجر فراهم می‌شود که به اجاره محل ادامه دهد؛ یا اگر بخواهد، محل را تخلیه نماید و به موجر تحویل دهد و در قبال گذشتن از این حق خود، از مالک مبلغی دریافت نماید و اگر بخواهد، به مستأجر دیگری منتقل نماید و مبلغی در مقابل این حق از او بگیرد.برداشت عرف از سرقفلی دریافتی به وسیله مالک، با این مبنا بسیار سازگارتر بود تا با مبانی قبلی؛ چرا که وقتی مالکی ملک تجاری خود را با دریافت سرقفلی اجاره می‌داد ـ یا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلی معامله می‌کرد ـ این گونه نبود که این سرقفلی جزئی از مال‌الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستأجر هیچ حقی نسبت به ملک نداشته باشد. بلکه از دید عرف، با چنین معامله‌ای فقط ملک در دست مالک باقی می‌ماند که می‌تواند اجاره بهای متعارف آن را دریافت نماید، ولی اداره محل، تخلیه آن یا واگذاری به مستأجر دیگر، در اختیار مستأجر قرار می‌گرفت ـ و به قول عرف، می‌توانست سرقفلی خریداری شده محل را بفروشد

 

[amirrezan95]

سلام دوستان
اگه ممکنه یکی بیاد این مسئله سرقفلی رو به صورت قابل لمس توضیح بده ببینیم جریانش چیه...1-مثلا اگه یکی مغازه ای رو بیش از 5 سال به یه شخص اجاره بده طرف میتونه درخواست سرقفلی کنه ..بعد باید پولی هم برای سرقفلی بده ؟
2-اصلا سر قفلی با حق کسب و پیشه و تجارت یکی هست؟
3- اگه مغازه 5 سال اجاره باشه ولی به افراد مختلف چطور ؟
4-بعد این مدت 5 سال هست یا کمتر یا بیشتر ؟
5- اگر کسی بخواهد مغازه ای رو بخره از کجا باید بفهمه سرقفلی هم داره یا نه(میشه فقط مالکیت رو فروخت بدون اینکه خریدار بدونه مغازه سرقفلی هم داشته)؟
6- و اینکه اگه صاحب مغازه خودش در مغازه کسب و تجارت داشته باشه سرقفلی مغازه برای خود صاحب مغازه هست یا اون موقع سرقفلی صادر نمیشه ؟(چون بعضی آگهی ها نوشته فروش سرقفلی و مالکیت)

پیش پیش ممنون از دوستان

 

[الهه.آتش]

Nart

دوست عزیز ممنون از پاسختون
ولی با خوندن متن چیز زیادی دستگیرم نشد چون خیلی پیچیده توضیح داده
میشه ساده بگین به نظرتون چیکار کنم؟اجاره نامه رو تمدید کنم یا نه؟

 

[shak]

دوست عزیز ممنون از پاسختون
ولی با خوندن متن چیز زیادی دستگیرم نشد چون خیلی پیچیده توضیح داده
میشه ساده بگین به نظرتون چیکار کنم؟اجاره نامه رو تمدید کنم یا نه؟

دوست عزیز به طور ساده خدمتتون عرض کنم که اجاره نامه رو تمدید کنید حتا برای ده سال دیگه . چرا؟
۱- چون ایشون تازه چند تا مشتری پیدا کرده شما بخوای بیرونش کنی از نون خوردن میندازیش باید بره دنبال مغازه اگر هم گیر بیاره دوباره باید مشتری جدید پیدا کنه
۲- ایشون ار ده سال دیه هم اونجا بمونه هچ حقی بر مالکیت مغازه نداره من خودم از سال ۸۵ مغازه اجاره کردم الان هم همچنان مستاجرم و صاحب مغازه هم هر لحظه بخواد من رو بیرون میکنه
پس خیالتون راحت باشه و قرارداد رو تمدید کنید

 

[majid2012]

دوست عزیز ممنون از پاسختون
ولی با خوندن متن چیز زیادی دستگیرم نشد چون خیلی پیچیده توضیح داده
میشه ساده بگین به نظرتون چیکار کنم؟اجاره نامه رو تمدید کنم یا نه؟

والا من یه مورد شنیدم که طرف مغازه رو چندین سال اجاره داده بود بعدا مستاجر موقع تخلیه ادعای سرقفلی کرده بود و شکایت کرده بود . دادگاه هم حکم به نفعش داده بود .
به نظرم حتما با یه وکیل مشورت کن .

 

[__mahdi__]

یک راه حل ساده برای رفع نگرانی شما : قرارداد تمدید اجاررو با همسر و یا یکی از نزدیکان ایشان ببندید هم نگرانی شما دیگه وجود نداره و هم مشکل ایشون حل شده و دیگه نمیتونه سواستفاده کنه

 

[الهه.آتش]

یک راه حل ساده برای رفع نگرانی شما : قرارداد تمدید اجاررو با همسر و یا یکی از نزدیکان ایشان ببندید هم نگرانی شما دیگه وجود نداره و هم مشکل ایشون حل شده و دیگه نمیتونه سواستفاده کنه

اتفاقا ایشون خودشون گفتن که اجاره نامه رو با زنشون تمدید کنم بعدش میشه یه رسید عادی از خودش بگیرم که هیچگونه حقی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه نداره؟

 

[__mahdi__]

اتفاقا ایشون خودشون گفتن که اجاره نامه رو با زنشون تمدید کنم بعدش میشه یه رسید عادی از خودش بگیرم که هیچگونه حقی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه نداره؟

اگه خودش پیشنهاد داده که دیگه مشکلی نیست چه نیازی به رسید هستش

 

[Mazi]

یک دفعه قبلا هم این سوال رو کرده بودید در تاپیکی دیگر...من هم جوابتون رو دادم منتها ظاهرا دقت نمیکنید....

شما 100 سال دیگر هم با ایشون تمدید کنید مشروط به این که در داخل متن اجاره نامه بنویسید: "این قرارداد در تمام شرایط و ضوابط تابع قوانین موجر و مستاجر مصوب سال 1376 میباشد" مشکلی نخواهید داشت.

ضمنا اون دفعه هم گفتم بهتون باز دقت نمیکنید....شما اجاره نامه مغازه رو ترجیحا بهشون ندید...فقط کلید در اختیارشون باشه کفایت میکنه.....

 

[الهه.آتش]

یک دفعه قبلا هم این سوال رو کرده بودید در تاپیکی دیگر...من هم جوابتون رو دادم منتها ظاهرا دقت نمیکنید....

شما 100 سال دیگر هم با ایشون تمدید کنید مشروط به این که در داخل متن اجاره نامه بنویسید: "این قرارداد در تمام شرایط و ضوابط تابع قوانین موجر و مستاجر مصوب سال 1376 میباشد" مشکلی نخواهید داشت.

ضمنا اون دفعه هم گفتم بهتون باز دقت نمیکنید....شما اجاره نامه مغازه رو ترجیحا بهشون ندید...فقط کلید در اختیارشون باشه کفایت میکنه.....

در قراردهای قبلی این جمله نوشته نشده مشکلی نیست؟

 

[Mazi]

در قراردهای قبلی این جمله نوشته نشده مشکلی نیست؟

قرارداد های قبلی که تموم میشه دیگه...این جدیده رو از نو بنویسید و این جمله رو حتما توش قید کنید.

قراردادهای قبلی رو ازشون پس بگیرید و در پشتش قید کنید که قرارداد به اتمام رسیده است و مستاجر هیچ گونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته بوده و با رضایت کامل قرارداد رو فسخ مینماید.بعد بدین امضاش کنن و نگه دارید پیش خودتون.

 

[الهه.آتش]

قرارداد های قبلی که تموم میشه دیگه...این جدیده رو از نو بنویسید و این جمله رو حتما توش قید کنید.

قراردادهای قبلی رو ازشون پس بگیرید و در پشتش قید کنید که قرارداد به اتمام رسیده است و مستاجر هیچ گونه وجهی بابت سرقفلی به مالک نپرداخته بوده و با رضایت کامل قرارداد رو فسخ مینماید.بعد بدین امضاش کنن و نگه دارید پیش خودتون.

مچکرم واقعا عجب دنیایی شده آدم نمیتونه مغازه خودشو بی دردسر اجاره بده عجب

 

[الهه.آتش]

دوستان پولی که نوشته به عنوان رهن و به رسم قرض الحسنه داده شده جز سرقفلی حساب نمیشه؟

 

[amirrezan95]

سلام دوستان
اگه ممکنه یکی بیاد این مسئله سرقفلی رو به صورت قابل لمس توضیح بده ببینیم جریانش چیه...1-مثلا اگه یکی مغازه ای رو بیش از 5 سال به یه شخص اجاره بده طرف میتونه درخواست سرقفلی کنه ..بعد باید پولی هم برای سرقفلی بده ؟
2-اصلا سر قفلی با حق کسب و پیشه و تجارت یکی هست؟
3- اگه مغازه 5 سال اجاره باشه ولی به افراد مختلف چطور ؟
4-بعد این مدت 5 سال هست یا کمتر یا بیشتر ؟
5- اگر کسی بخواهد مغازه ای رو بخره از کجا باید بفهمه سرقفلی هم داره یا نه(میشه فقط مالکیت رو فروخت بدون اینکه خریدار بدونه مغازه سرقفلی هم داشته)؟
6- و اینکه اگه صاحب مغازه خودش در مغازه کسب و تجارت داشته باشه سرقفلی مغازه برای خود صاحب مغازه هست یا اون موقع سرقفلی صادر نمیشه ؟(چون بعضی آگهی ها نوشته فروش سرقفلی و مالکیت)

پیش پیش ممنون از دوستان

کسی میتونه منو راهنمایی کنه .

 

[الهه.آتش]

کسی میتونه منو راهنمایی کنه .

جوری که دوستان میگن این قانون از سال 76 برداشته شده و مربوط به قراردهای قبل از این تاریخ هست درسته دوستان؟

 

[amirrezan95]

جوری که دوستان میگن این قانون از سال 76 برداشته شده و مربوط به قراردهای قبل از این تاریخ هست درسته دوستان؟

یعنی الان دیگه سرقفلی وجود نداره ؟ پس این آگهی های فروش سرقفلی و اینا چیه ؟

 

[الهه.آتش]

یعنی الان دیگه سرقفلی وجود نداره ؟ پس این آگهی های فروش سرقفلی و اینا چیه ؟

وجود داره اگه مالکی واگذار کنه وجود داره اما قبلا این حق بدون واگذاری صاحب ملک هم به وجود می اومد

 

[amirrezan95]

وجود داره اگه مالکی واگذار کنه وجود داره اما قبلا این حق بدون واگذاری صاحب ملک هم به وجود می اومد

حالا شما مطمئن هستین کاملا ؟
یه سوال اینکه من مثلا بخوام مغازه ای رو بخرم از کجا باید بفهمم سرقفلیش قبلا فروخته شده یا نه ؟یا در صورت خرید باید هم سرقفلی و هم مالکیت رو بگیرم.

 

[الهه.آتش]

حالا شما مطمئن هستین کاملا ؟
یه سوال اینکه من مثلا بخوام مغازه ای رو بخرم از کجا باید بفهمم سرقفلیش قبلا فروخته شده یا نه ؟یا در صورت خرید باید هم سرقفلی و هم مالکیت رو بگیرم.

از مالک باید بپرسید و توی قول نامه هم ذکر کنین که سرقفلی و حق کسب و پیشه نداشته باشه اون ملک در صورت داشتن معامله فسخه و باید هزینه شما رو +ضررکردتون برگردونن