قیمت ملک همیشه با تورم خودش رو جلو میبره ولی فعلا جاهایی که در جریانشم حباب داره و قیمتای آینده رو پیش خور میکنن . تقریبا 30% ای گرون تر میدنقیمت مسکن هنوز جا داره ولی باید خریداری باشه که قیمتا بره بالا
خرید و فروش نیست
من دقیقا ۱ام برج ۳ بعد کلی مبارزه پدر رو مجبور کردم پولش رو ملک کنه (سمت بازارای دیگه نمیره) همون روز قرارداد رو بستیم زمینی متری ۳ونیم از نظر دوستم زمین ۴۳۰ارزش داشت ما اجبارن گرون و ۵۸۵م گرفتیم همون دوست تو کار ساخت و سازه دیروز بهم گفت قیمتها خیلی بالا رفته اون زمین الان متری نزدیک ۷تومن شده. منم قیمت نگرفتم زمین رو اما اگه اینطوره واقعن ترسناکهقیمت ملک همیشه با تورم خودش رو جلو میبره ولی فعلا جاهایی که در جریانشم حباب داره و قیمتای آینده رو پیش خور میکنن . تقریبا 30% ای گرون تر میدن
از اونجایی که معمولا قیمتش پایین نمیاد ، اگه دلار روی 20 تا 25 ثابت بشه یه دو سالی ملک راکد میشه
الانم خریدار هست ، فروشنده اتفاقا کمتره ولی خریدار مجبوره قیمت های بالا پرداخت بکنه
قبل از عید بهترین فرصت ها برای خرید بود . الان دیگه فایده نداره تابازار آروم بگیره و دوباره ببینیم چی میشه
وحشتناک گرون شده اصلا تو کتم نمیره این قیمتای الان ...من دقیقا ۱ام برج ۳ بعد کلی مبارزه پدر رو مجبور کردم پولش رو ملک کنه (سمت بازارای دیگه نمیره) همون روز قرارداد رو بستیم زمینی متری ۳ونیم از نظر دوستم زمین ۴۳۰ارزش داشت ما اجبارن گرون و ۵۸۵م گرفتیم همون دوست تو کار ساخت و سازه دیروز بهم گفت قیمتها خیلی بالا رفته اون زمین الان متری نزدیک ۷تومن شده. منم قیمت نگرفتم زمین رو اما اگه اینطوره واقعن ترسناکه
نه عزیز اینطوری نیست . خیالتون راحت . اگه دلار نریزه و اتفاقی نیوفته ، شاید روی همین قیمت ها تثبیت بشه . اگه هم که دلار بریزه بازار راکد میشه و قیمت ملک برای فروشنده های پول لازم کاهش پیدا میکنهبا وضعیت فعلی قیمت ارز و مصالح ساختمانی، به نظر بنده قسمت مسکن تا شب عید 70 تا 80 درصد دیگر گرانتر خواهد شد
دوست عزیز مسکن با توجه به رشد ارز و طلا و خودرو هنوز جای بسیار بیشتری برای رشد خواهد داشت چون هنوز خیلی از آنها عقب تر هست و مثلا اگر طلا در یک هفته دو برابر شود مسکن ممکن است برای همچین رشدی به 6 ماه زمان نیاز داشته باشد و در حال حاضر و به فرض اینکه دلار بر روی 30 هزار تومان بماند تا یکسال دیگر قیمت مسکن حداقل 70 تا 80 درصد رشد خواهد داشت و خواهید دیدنه عزیز اینطوری نیست . خیالتون راحت . اگه دلار نریزه و اتفاقی نیوفته ، شاید روی همین قیمت ها تثبیت بشه . اگه هم که دلار بریزه بازار راکد میشه و قیمت ملک برای فروشنده های پول لازم کاهش پیدا میکنه
اجزای پر اهمیت تشکیل دهنده قیمت ملک ایناس ( موقعیت به موقعیت فرق داره و این درصدا بالا پایین میشه )
زمین ( حدودا 50 تا 60 درصد قیمت ملک ) - رشد این بخش بیشتر از تورم یا از نظر من رشد دلاره ولی نه اونقدرا که چشم گیر باشه . بستگی به موقعیت ملک داره . میتونه بیشتر از رشد دلار نباشه و میتونه میانگین تا سالی 5 درصد باشه که برای عمده مناطق این صدق میکنه . میتونه بیشتر از این حرفا باشه که میشه همون جاهای خاص !
سود سازنده ، اجرت و دستمزد و مصالح و عوارض ( حدودا 50 تا 40% ) - این بخش همیشه با دلار بالا میره و چون بهای تمام شده رو مستقیما تحت تاثیر قرار میده . سود سازنده هم به همون نسبت که بهای تمام شده بالا میره با یک حاشیه سود معقول و همیشگی قیمت فروش رو هم افزایش میده
برای اینکه قیمت ملک به صورت عمومی از اینی که هست 70% بیشتر بشه ، قیمت دلار باید به بالای 60 تومن برسه که از نظر من غیر ممکنه تا قبل از عید به این عدد برسه ...
اینکه میبینی یسریا واسه خرید ملک سر و دست میشکونن به خاطر خاصیت ایرانی هاست که تا یه چیزی گرون میشه میخرن . تا وقتی راکده نمیخرن . دقیقا برعکس عمل میکنن .توی همچین شرایطی فروشنده های ملک که عاقل باشن هیچ کاری نمیکنن تا تکلیف مشخص بشه . من دوست دارم ملکم رو به جای متری 30 متری 20 بفروشم ولی تکلیف کلیت بازار رو بدونم و خیالم راحت باشه قدرت خریدم نسبت به قبل از موج حفظ شده . چون عرضه کم میشه و تقاضا هم به خاطر هیجان کاذب بالا رفته ، قیمت ها به شدت حبابی میشه
مگه جای خاص و روبه رشدی که در حال توسعه باشه و قبلش هم قیمت ها به شدت پایین بوده باشه ...
مثل حومه تهران ، اندیشه و ملارد و فردیس که چند صفحه قبل ( فکر کنم 9 ماه قبل بود ) گفتم سوپر مفته ! الان بروببین چقدر شده
اون موقع من میگفتم ارزونه بعضیا میگفتن گرونه و آگهی های رویایی میزدن که آی فلان جا اینقدر میدن و من گفتم اگه میدن بگیر !
بله مسکن همیشه دیرتر به رشد و قیمت واقعیش میرسد البته نقد شوندگی ارز و طلا در شرایط فعلی بسیار بهتر است اما سرمایه گذاری در مسکن برای افراد کم ریسک هم مطمئن استبه نظرم بیشتر فعلا ارز و طلا در اولویت سرمایه گذاری هستن ولی مسکن هم گپش رو پر نکرده
در حال حاضر و به فرض اینکه دلار بر روی 30 هزار تومان بماند تا یکسال دیگر قیمت مسکن حداقل 70 تا 80 درصد رشد خواهد داشت و خواهید دید
قبلش شما گفتید تا عید منم گفتم غیر ممکنه . الان میگید تا یک سال دیگه ! بازم میگم غیر ممکنهتا شب عید 70 تا 80 درصد دیگر گرانتر خواهد شد
من نمیدونم ملاک رشد و عقب موندگی قیمت مسکن از نظر شما چیه ولی من بر اساس بهای تمام شده حساب میکنم و برای جایی که قیمتش دستمه میگمدوست عزیز مسکن با توجه به رشد ارز و طلا و خودرو هنوز جای بسیار بیشتری برای رشد خواهد داشت چون هنوز خیلی از آنها عقب تر هست و مثلا اگر طلا در یک هفته دو برابر شود مسکن ممکن است برای همچین رشدی به 6 ماه زمان نیاز داشته باشد و در حال حاضر و به فرض اینکه دلار بر روی 30 هزار تومان بماند تا یکسال دیگر قیمت مسکن حداقل 70 تا 80 درصد رشد خواهد داشت و خواهید دید
ببخشید بنده به دلیل مشغله زیاد و خارج از حوصله بودن نمیتونم کل مطالب شما را خط به خط بخونم انشالله بزودی و همین امسال پاسخ این ابهامات و پیشبینی ها را خواهیم دید.قبلش شما گفتید تا عید منم گفتم غیر ممکنه . الان میگید تا یک سال دیگه ! بازم میگم غیر ممکنه
اگه دلار روی 30 بمونه ، ملک باید با همین قیمت ها تثبیت بشه نه گرون تر بشه
من نمیدونم ملاک رشد و عقب موندگی قیمت مسکن از نظر شما چیه ولی من بر اساس بهای تمام شده حساب میکنم و برای جایی که قیمتش دستمه میگم
شما به من بگو وقتی دلار 10 بود ، ملک مد نظر بنده 9 تومن بود . الان دلار 30 تومنه ، ملک مد نظر بکنه 30 تومنه
دلار 3 برابر شده ، ملکه 3.35 برابر ...
توی 1 سال
از نظر من باید حداکثر متری 28 میشد ( با قیمت دلار )
همونجا قیمت های بالاتر تا حوالی 35 هم میدن . ولی شما میگی اگه دلار همین قیمت بمونه باید متری 60 تومن بشه !! خوب از نظر شما اگه این منطقیه از نظر نیست
تا عید که سهله تا یک سال دیگه و سه سال دیگه هم به اونجا نمیرسه مگه اینکه دلار به بالای 60 برسه
اگه شما اعتقاد داری متری 60 میشه بیا من بهت چند واحد متری 45 بفروشم که با اون متری 15 بقیه بیشتر بخرم
-------------------------------------------_______________________________--------------------------------------------______________________________-----------------------------------------------_________
برای قیمت گذاری دقیق شما قیمت واقعی زمین رو دربیار ( نه قیمتی که میگن فلانی گفت اینقدر ندادم ! ) ، ببین چند متر مفید در میاد و قیمت زمین رو تقسیم بر بنای مفید که میده بکن . این A میشه
میانگین هزینه ساخت رو الان روی بنای مفید متری 6 تومن در نظر بگیر ( با دلار 30 تومن ) . توی متری 6 تومن هزینه شهرداری و عوارض قانونی و باج و خراج هم لحاظ شده . اینم B میشه
A و B رو باهم جمع بکن . رقمی که به دست میاد بهای تمام شده هر متر مربع ملک توی اون زمینه به خصوص هستش
حاشیه سود 30 الی 40 درصد به اون اضافه بکن
این میشه ارزش ملک توی اون منطقه از دید بهای تمام شده و باید ملاک خرید باشه
اگه هم چند سال سابقه توی یه منطقه داشته باشه خود به خود ایناش دستتون هستش . این برای کسیه که به منطقه آشنا نباشه
به عنوان نمونه توی همون منطقه ای که مثال زدم زمین متری 40 میلیونه ( با همون دلار 30 ! ) که از یه قطعا 500 متری حدودا 1250 متر مفید در میاد و سهم زمین هر متر معادل 16میلیون تومن میشه . 6 هم ساخت . متری 22 تومن . سود سازنده هم 40% بگیر . قیمت فروش هر مترش باید 30 تومن باشه اونم با دلار 30 !
بالاتر هم یه قیمت متری 28 دادم . پس قیمت ملک باید بین 28 تا 30 باشه . اونی که الان متری 35 میخره ، دلار بالاتر رو داره پیش خور میکنه و اثر رکود روی داراییش محسوس تر میشه
یعنی ریسک خرید ملک اونجا متری 35 ، از خرید دلار 30 بیشتره
رشد احتمالی منطقه و بررسی پارامترهای دیگه که مخصوص شهر ، منطقه ، ناحیه ، محل یا خیابون و فرعی هستشر ، هم میشه برای تخمین آینده قیمتی اون منطقه با افق دید بلند مدت لحاظ کرد
*** بازم میگم مگه اینکه جای خاصی باشه که رشد نکرده باشه . جاهایی که من در جریانشم این مشکل رو داره و از نظر من با دلار 30 اگه تثبیت بشه ، ملک همینی که هست میمونه فقط راکد میشه
من به شما احترام گذاشتم ، توضیح دادم . شما احترام نمیزاری نمیخونی دیگه مشکل خودتهببخشید بنده به دلیل مشغله زیاد و خارج از حوصله بودن نمیتونم کل مطالب شما را خط به خط بخونم انشالله بزودی و همین امسال پاسخ این ابهامات و پیشبینی ها را خواهیم دید.
من ابهامی ندارم . داراییمو دارم . بیشتر بشه یا کمتر بشه ذوق نمیکنم مثل شماانشالله بزودی و همین امسال پاسخ این ابهامات و پیشبینی ها را خواهیم دید.
ظاهرا شما خودتان را خیلی قبول دارید و تحویل گرفتید و هر کسی هم حوصله خواندن داستانهای شما را نداشته باشد از نظر فرهنگی مشکل دارد و پیشرفت نخواهد کرد!ظاهرا برای شما زیاد نوشابه باز کردن ...من به شما احترام گذاشتم ، توضیح دادم . شما احترام نمیزاری نمیخونی دیگه مشکل خودته
همین اتفاق توی تاپیکه همسایه رخ داد ! جوابم این بود
بعد یکی از دوستامون میگه ، چرا لیاقت مردم پیشرفت نیست
در هر صورت اون کسی که ارزش این مدت صحبت هارو بدونه ، استفاده میکنه و نوش جونش
مشاهده پیوست 1201924
من ابهامی ندارم . داراییمو دارم . بیشتر بشه یا کمتر بشه ذوق نمیکنم مثل شما
انشالله برای بدبخت تر شدن مردم ، نوبره
خداروشکر که اعتقادات هنوز از بین نرفته
شما هم دنبال تایید رشد قیمت ملکی هستی که خریدی . آره دلار 30 تومن باشه همچنان 70% بالاتر . اصلا 200% بالاتر میره
آقای Buyer عزیز !ظاهرا شما خودتان را خیلی قبول دارید و تحویل گرفتید و هر کسی هم حوصله خواندن داستانهای شما را نداشته باشد از نظر فرهنگی مشکل دارد و پیشرفت نخواهد کرد!ظاهرا برای شما زیاد نوشابه باز کردن ...
بنده مثل شما اهل دلالی و ... نیستم که بخواهم از گرانی و بدبختی مردم سود کنم و فقط با توجه به تجربیاتم نظرم را گفتم و از شما هم دعوت نکردم که در رابطه با پست بنده اظهار نظر کنید.آقای Buyer عزیز !
شما بخون ، اصلا حرفای من رو قبول نکن ! من ادعایی ندارم ....
نمیخونی ، نخون ولی نگو چون وقتم طلاست نمیخونم !!
اتفاقا شما ادعا داری که بقیه رو آدم حساب نمیکنی
شما وقتت طلاست ، ماله ما پشگله ؟
من قطعا به هرکسی که حتی اشتباه هم بگه گوش میدم شاید خودم اشتباه بکنم . حرف شما از نظر من اشتباه بود ولی وقتم رو با وجود اینکه اگه از وقت شما ارزشمندتر نباشه ، بی ارزش تر به هیچ وجه نیست ، صرف کردم که توضیحات کامل بدم
شما هم اگه احساس میکنی بنده اشتباه میگم میتونی بگه " صحبت های شما رو خوندم ولی به نظرم اشتباه بود " یا اگه جاییش ابهام داره میتونی بگی " چرا اینجا این رو مطرح کردید به نظر من اینه ! "
همین موارد جزئی هستن که توی صحبت ها رعایت نمیشه و واقعا آدم رو از صحبت کردن تو فضای مجازی پشیمون میکنه
در هرصورت جایی که احساس بکنم با فرد مناسبی مخاطبم نیست ، صحبت رو ادامه نمیدم . شما هم موفق باشی و به امید خدا مردمی که ملک ندارن بدبخت تر بشن که شما سود بکنی
والا من روی اونجا شناخت ندارم ولی بهترین کار اینه حضوری تشریف ببرید و قیمت دستتون بیاد . قیمت خالی جاده کمالشهر ( حومه کرج تقریبا داخل کرج ) رو دارم که سمته کرجه متری 6 هستشدوستانی که قیمت دستتون هست به نظرتون زمین زیر قیمتش چنده؟
تقریبا سه هزار متر زمین کارخونه با سوله برق سه فاز چاه آب
مکان هم جاده به سمت بهشت زهرا چندکیلومتر بعد از آزادگان ( تقریبا داخل تهران میشه) و کاملا کنار جاده اصلی هست که به سمت بهشت زهرا میره
به نظرتون متری چند قیمت میخوره
این همه ثروتمند هم که هزاران میلیارد تو بازار املاک سرمایه دارن ، مشنگن !در کشوری (ایران) که رتبه دوم شاخص فلاکت رو داره سرمایه گذاری روی املاک جذابیتی نداره, کسانی که در خارج خونه میخرند زندگی بهتری خواهند داشت مثل نبود تحریم, تورم, آرامشی که در ایران نیست
http://instagr.am/p/CGKqlrunDB0/
اگه به رتبه ایران در شاخص فلاکت توجه کنید بهتر متوجه میشید مشنگ هستند یا نهاین همه ثروتمند هم که هزاران میلیارد تو بازار املاک سرمایه دارن ، مشنگن !