کلیت صحبتت درسته ولی خوب اونی که تو این کاره دقیقا یه جوری کار میکنه که هزینه ها پایین باشه و سود بیشترنه بیشتر نیست
دوتا موضوع که بیشتر مردم لحاظ نمیکنن :
- زمین ! تقریبا 60% هزینه های یک پروژه ساختمونی ، هزینه زمینه
. یعنی توی یک آپارتمان که متری 50 میلیون قیمت میخوره ، حداقل متری 30 تومن فقط هزینه زمین که سر شکن شده ، هستش ! اصلا اصل ساخت حرفه ای انتخاب زمین مناسبه . حتی شمالی یا جنوبی بودن ملک هم توی ساخت تاثیر داره ! اینقدر تجربه توی این بخش مهمه که حد نداره . چون عمده هزینه های ساخت همینه . از قوانین شهرداری بگیر تا قوانین **** مهندسی و آیین نامه هایی که باید به بهترین شکل از اونا استفاده بکنن در غیر اینصورت حتی یک پروژه میتونه سودش به زیر 10% هم برسه ! 25% که دیگه دست نیافتنی میشه ...
- در مورد هزینه ساخت ، متری 5 تومن تقریبا آشغال سازیه . یا برای یک پروژه 2 ، 3 طبقه . وقتی آپارتمان 7 طبقه ( 2 پارکینگ + 5 مسکونی ) بسازی هزینه ها تصاعدی بالا میره ( سازه دیگه سازه 2 یا 3 طبقه نیست ) . متری 7 یا 8 تومن آشغال سازی آپارتمان محسوب میشه ( واسه تهران ) . شیک و پیک هم محدودیت نداره . الان سرویس شیر آلات واسه حموم میتونی با 5 تومن جمع بکنی ، با 300 میلیون هم میتونی جمع بکنی با خیلی بیشتر از این حرفا هم میشه . شیر روشویی ، دوش ، آفتابه ...
هزینه ها خیلی بیشتر از اونچیزی هستش که مردم فکر میکنن . جدای از زمین که عمده ساخت هستش ، هزینه های اجرایی هم به شدت نوسان داره . یعنی یه روز میلگرد رو N تومن میخری ، یک ماه بعد N+1 ، یک ماه بعد N-1 !
این نوسانات تازه اون سود 25% رو کمتر هم میکنه . طرف هرچقدر با تجربه و حرفه ای تر باشه با اکیپ و تیم خوب و تجربه بازاری ، خیلی هنر بکنه اون 25% رو محقق میکنه
مناطق لوکس ، قضیشون فرق داره . اونجاها خوب خرج میکنن ، خوبم میگیرن و هزینه ساخت هم متری 10 تومن و 20 تومن نیست ، بیشتر از این حرفاست . با اونا کاری ندارم . معمولش این سود 25% میشه
ولی سازنده ها اون قدیمیا ، تورم و سود ساخت رو تفکیک نمیکنن یعنی تورم رو هم جزء سودشون میارن
سود مشارکت در ساخت اگه پول نقد باشه و تیم حرفه ای یکم از 25% بیشتر میشه ولی زمین برای خودت باشه حداکثر همین 25 میشه . ویلا سازی سودش زیاده
موضوع دیگه فروشه ...
یعنی من گفتم 3 سال از شروع تا فروش ! اگه ساخت 2 سال طول بکشه ( با فرض حرفه ای بودن ) ، آیا تهران ده واحد 5 میلیاردی 100 متری منطقه معمولی رو میشه توی 1 سال فروخت ؟ به هیچ وجه ...
من فرض کردم فروش توی 1 سال اتفاق بیوفته ولی در عمل میبینید بعد از یک پروژه اگه گروه ساخت حرفه ای نباشه و دسترسی هم به منابع مالی نداشته باشه ، نمیتونه پروژه بعدی رو به راحتی شروع بکنه و یهو میبینی سالی 2 یا 3 تا واحد ( خیلی زرگ باشه ) میفروشه و به جای 1 سال ، حداقل 3 یا 4 سال فقط درگیر فروشه
اینا همش خواب پوله . درسته با تورم گرون میشه ولی سود نیست
یعنی اون سود 25% رو هم گاهی اوقات باید روی 5 سال سر شکن بکنی و در عمل سود واقعی ساخت و ساز سالی 4.5 الی 5 درصد میوفته
الان بازده اجاره چقدره ؟ 5 الی 7 درصد در سال ...
یعنی کسی که ملکی رو میخره و اجاره میده سودش اندازه سازنده میشه تازه بیشتر ! دردسرهای اجاره دادن هم شاید یک هزارم ساخت و ساز نشه
بر خلاف تصور مردم ، سازنده ها اتفاقا به شدت با انصاف و حلال واری کار میکنن
منظور بدی نداشتم اگر بد حرف زدم عذر میخوام
فوم خالص هستن پا توش میکنی انگار داری رو زمین راه میری
اتفاقا مسکن ب وفور تو کل کشور وجود داره
اخوی در این مورد توضیح میدی ب چ مواردی باید دقت بشه یرا ساخت و ساز
مردم قدرت خرید ندارن و اینا حرف مفته.کسی به این حرفا اهمیت نمیده.قیمت ها بستگی به تورم و ارزش ریال داره
والا من از طریق دوستان که سازنده هستن ، و رشته خودمم عمران بوده در جریان یکسری مسائل هستم ولی خودم مستقیما ساخت و ساز نمیکنم واسه همین در جریان ریزش نیستم که بخوام دقیق راهنمایی بکنم ولی میزان بنایی که میشه توی یک زمین ساخت به عوامل زیادی بستگی داره که باید از دفاتر طراحی ، نظارت و اجرا یا شهرداری پیگیرش بشید
وقتی ارزش پول مثلا نصف بشه ، تمام کالاها ، حتی اون ملک هزار میلیاردی باید 2 برابر بشن در غیراینصورت هر 1 ریالی که از 2 برابر شدن ، ارزونتر باشه ، یعنی اون خونه کاهش قیمت داشته
همشون الکیه میری دنبالش متوجه میشی. قیمتا اصلا تغییر محسوس نکرده بلکه تو یکسری مناطق بیشترم شده
واقعا مرسیوالا من از طریق دوستان که سازنده هستن ، و رشته خودمم عمران بوده در جریان یکسری مسائل هستم ولی خودم مستقیما ساخت و ساز نمیکنم واسه همین در جریان ریزش نیستم که بخوام دقیق راهنمایی بکنم ولی میزان بنایی که میشه توی یک زمین ساخت به عوامل زیادی بستگی داره که باید از دفاتر طراحی ، نظارت و اجرا یا شهرداری پیگیرش بشید
سازنده حرفه ای چند سال کار میکنه و چندین پروژه میسازه که این موارد رو بتونه درست در نظر بگیره
مدل زمین مثل شمالی جنوبی بودن ، عرض خیابون ، بر ملک ، چند درصد زمین رو اجازه ساخت میدن ، تا چقدر میتونید جلو بیاید ، چقدر میتونید بالکن بزنید ، چند طبقه میدن ، چندتا پارکینگ تامینش ضروریه ، تا چقدر خلافی ارزش داره و ... اینقدر تخصصی و زیاده که نمیشه در همین حد صحبت کرد
مثلا میگن 60% زمین + 2 متر از طول زمین رو تمام عرض ، میتونی جلو بیای . بعد باید بدونی اگه ملک جنوبی باشه اجازه میدن از طبقه اول بالکن بزنی و 1 متر بیرون بیای یا از طبقه دوم ؟
مثلا ملک جنوبیه و متراژ هم کم باشه ( زیر 500،600 متر ) دیگه نیاز نیست حیاط خلوت بندازی و پشت رو صرفا همون حیاط ای رو که از اولش هم قرار نبوده بسازی ، میندازی و نورگیری جلو و پشت ساختمون تامین میشه
ریزه کاری زیاد داره . بعد از نظر سازه هم مسائل دیگه ای هستش که شما سازه رو بتونی بزنی بهتره یا فولادی ؟ فولادی یا بتنی هرکدومش هست ، سقف و کف ها رو باید چه سیستمی اجرا بکنی ؟
اینا همشون هم روی هزینه ساخت اثر میزاره و هم میزان بهره برداری شما از زمین
در مورد پروانه ساخت مثلا تعداد طبقات پارکینگ رو هم شما باید بگی . کلا همه چیز رو شما میگی . شهرداری ممکنه بگه 4 طبقه روی پیلوت بیشتر اجازه نمیدم ولی شما حساب بکنی و ببینی خلافیش میارزه و 5 طبقه بسازی و طبقه هم کف هم سرجاشه
ولی بعضی جاها شهرداری میگه باید به ازای هر واحد 1 پارکینگ تامین بشه تا پایان کار بدم . اونجا شما میبینی مساحت و فرم زمین و پلان ساختمون ، به شکلیه که نمیتونی همه پارکینگا رو تامین بکنی و پارکینگش رو 2 طبقه میکنی
اما اینجا من از نظر سازه ای گفتم که ساختمون 7 طبقه ! از نظر سازه ای شما 5 طبقه مسکونی + 2 طبقه پارکینگ داری ، 7 طبقه محسوب میشه و سازه رو برای اون بارهای افقی و عمودی باید طراحی بکنی . همین هزینه ها رو زیاد میکنه . به ساختمون 7 طبقه بار لرزه ای افقی که وارد میشه اصلا قابل مقایسه با یک ساختمون 2 طبقه نیست و در نتیجه هزینه سازه ای کمتری به سازنده تحمیل میشه . یا مثلا یک ساختمون 7 طبقه نسبت به 2 یا 3 طبقه وزنش بیشتره و با توجه به خاک منطقه ( برای نشست ) ، باید فونداسیون به شکلی طراحی بشه که بارهای ساختمون رو بدون مشکل به زمین منتقل بکنه
چون بعضی دوستان ممکنه هزینه های ساخت 3 طبقه رو داشته باشن ولی سازنده که کارش ساخت و سازه و 7 طبقه میسازه ( 5 مسکونی + 2 پارکینگ ) ، با هزینه های خیلی بیشتری طرفه
وقتی ارزش پول مثلا نصف بشه ، تمام کالاها ، حتی اون ملک هزار میلیاردی باید 2 برابر بشن در غیراینصورت هر 1 ریالی که از 2 برابر شدن ، ارزونتر باشه ، یعنی اون خونه کاهش قیمت داشته
اینم که میگی مردم قدرت خرید ندارن ، برعکسه
هرکسی در حد جیب خودش و درآمدش خرید میکنه . کسی که 1 میلیارد داره ، توی محله ای میخره که قیمت ها همین حدوده
اونی هم که 10 میلیارد داره توی محله متناسب با جیب خودش میخره و ....
اونی که کارش آزاد بوده ، درآمدش با تورم زیاد شده
اونی که پس انداز و سرمایه داشته هم با تورم بالا رفته
اونی هم که حقوق بگیر بوده حقوقش با دلار 20 تومنی الان میخونه . چه اون موقع که دلار 1000 تومن بود چه الان که 20 هزار تومنه هیچ کسی نمیتونست با حقوق ماهیانه خونه بخره مگه با وام یا سرمایه ای پس اندازی چیزی ...
این صحبت ها رو سال 92 هم میکردن که مردم قدرت خرید ندارن ولی از همون موقع ملک 10 برابر شده . همونطوری که قبل از 92 هم میکردن و اون سال همه چی 3 برابر شد !
تا سال های 96 ، 97 هم که نسبت به 92 خونه 5 برابر شده بود ، معاملات جریان داشت و خریدار هم بود
الانم که 2 برابر شده ، توی شوکه ، یکی دو سال دیگه از شوک در بیاد ، خریدارا حمله میکنن
این مسئله بستگی به سبک زندگی خودتون داره
اگه مشکل مالی نداری بفروش یه بزرگترشو بگیر یه 2 روز راحت زندگی کن
