سرمایه گذاری روی زمین و مسکن

[mehrdad_seo]

مهمترین دلیل افزایش نرخ دلار در یک سال گذشته کرونا هست, ایران بخاطر کرونا صادراتش به شدت افت کرده و باعث کمبود منابع ارزی دولت شده.

با توجه به اینکه کشورها دارن محدودیت های کرونایی رو کاهش میدن صادرات هم افزایش پیدا میکنه و احتمال زیاد امریکا به برجام برمیگرده و پول های بلوکه شده ازاد میشه
ملک هم نمیتونه مقاومت کنه و کاهشی خواهد بود.

ایران به جز نفت چیزی هم داره برای صادرات؟

 

[mehrdad_seo]

همه چیز به انتخابات ایران و توافق وابستست احتمال ارزانی هم وجود داره در این مملکت هیچ چیز دور از انتظار نیست

تو تاریخ ایران تا به حال نشده یه چیزی بره بالا بعد ارزون بشه

 

[پسره خوب]

مسکن متاستفانه بحثه عرضه و تقاضاست . تولید مسکن سخته. و تقاضا زیاد . یکم که بیاد پایین تقاضا زیاد میشه و دوباره گرون میشه.

 

[hexman]

ایران به جز نفت چیزی هم داره برای صادرات؟

صادرات غیر نفتی یعنی نداریم آیا؟

 

[farzadsadeghi5]

مگه اونی که ملک داره زندگی نمیکنه ؟ چرا باید همه چی 50 درصد بره بالا ولی ملک نه ؟

ملک در دوسال اخیر 4_5 برابر شده
بی دلیل

 

[AMIR beIN SPORTS]

بی دلیل؟؟،،،،ههههههههه انگار خواب هستن یه عده،،،،،پنیر هم شده 5 برابر،،،،بی دلیل،،،،،و همه چیز بی دلیل گرون شده،،،،،و خواهد شد

 

[mehrdad_seo]

صادرات غیر نفتی یعنی نداریم آیا؟

اگر هم داشته باشیم یک هزارم مصرف نیست و عددی به حساب نمیاد هرچند صادرات غیر نفتی و محصولات اون فکر نکنم چیزی داشته باشیم

 

[mehrdad_seo]

ملک در دوسال اخیر 4_5 برابر شده
بی دلیل

بی دلیلو خوب اومدی

 

[mehrdad_seo]

بی دلیل؟؟،،،،ههههههههه انگار خواب هستن یه عده،،،،،پنیر هم شده 5 برابر،،،،بی دلیل،،،،،و همه چیز بی دلیل گرون شده،،،،،و خواهد شد

به نظر ایشون همه چی باید 100000 برابر گرون بشه ولی مسکن وزمین نه !

 

[farzadsadeghi5]

به نظر ایشون همه چی باید 100000 برابر گرون بشه ولی مسکن وزمین نه !

شما نباید فقط از دید خودت ببینی
یه زمانی که خودت بخوای خونه بخری میبینی سه میلیارد و دومیلیارد که یک واحد 100 متری بخوان به آدم بدن یعنی چی

هزینه تمام شده مگه چقدر درومده؟

ملک یک کالای سرمایه ای که نیست

جوون‌ها چرا هی ازدواجشون میوفته عقب؟

ملک که از خشت و آجر و سیمان و ما هم در داخل تمام ظرفیت تولیدشو داریم باید کلن خودشو از دلار بکشه کنار

 

[ali_2021]

شما نباید فقط از دید خودت ببینی
یه زمانی که خودت بخوای خونه بخری میبینی سه میلیارد و دومیلیارد که یک واحد 100 متری بخوان به آدم بدن یعنی چی

هزینه تمام شده مگه چقدر درومده؟

ملک یک کالای سرمایه ای که نیست

جوون‌ها چرا هی ازدواجشون میوفته عقب؟

ملک که از خشت و آجر و سیمان و ما هم در داخل تمام ظرفیت تولیدشو داریم باید کلن خودشو از دلار بکشه کنار

اونیکه خشت و سیمان تولید میکنه دلش گوشی نمیخواد ؟ ماشین نمیرخه ؟ بچه نداره شوهر بده ؟ سفر نمیره ؟ وسایل کارگاهش خارجی نیست ؟ مواد اولیه اش رو از کجا میاره ؟
چرا تو سن 14 سالگی نظر میدی ؟

 

[AMIR beIN SPORTS]

شما نباید فقط از دید خودت ببینی
یه زمانی که خودت بخوای خونه بخری میبینی سه میلیارد و دومیلیارد که یک واحد 100 متری بخوان به آدم بدن یعنی چی

هزینه تمام شده مگه چقدر درومده؟

ملک یک کالای سرمایه ای که نیست

جوون‌ها چرا هی ازدواجشون میوفته عقب؟

ملک که از خشت و آجر و سیمان و ما هم در داخل تمام ظرفیت تولیدشو داریم باید کلن خودشو از دلار بکشه کنار

این دیگه مشکل غارتگران داخلی هست،،،،،و مشکل عمده ای هست،،،،،یک مشکل بزرگ و بنیادی و عمده هست،،،،،این بحثش جداست عزیز،،،،،حرف های شما درسته در اساس،،،ولی نه در ایران،،،،در جاهای دیگه،،،،،

 

[پسره خوب]

خونه اگه پایین نیاد صدرصد میره تو رکود. الان بایه میلیارد یه خرابه هم بهت نمیدن. طرف اگه کارمند با حقوقه ماهی ده تومن باشه( یعنی از ۸۵ درصد جامعه حقوقش بیشتره) هشت و نه سال طول میکشه بتونه پوله خونه بده. حالا نصفشم بگیریم باز چهارسال قشنگ خونه رفت تو رکود.
الان قشره متوسط به بالاهم قدرت خرید نداره. حالا هی گرون کنن یا ارزون.
الان خونه رو نمیشه فروخت باید بدن اجاره ؛
همه هم پوله اجارع بالا میخان که با این وضعیت اقتصادی تعداد کسایی که نمی تونن اجاره بدن زیاد میشه. یه مالک یه بار فقط یه مستاجر بد داتشه باشه اینقدر اذیت میشه...
کلا بازی دوسر باخت برای خریدار و فروشنده؛ مالکو مستاجر

 

[alimosavifard]

بحث رو فلسفی نکنید ، الان که داره مسکن میاد پایین ، آینده هم بعید می دونم زیادتر از تورم بالا بره .
به عنوان یک کورها برای حفظ ارزش پول خوبه ملک نه بیشتر . مگر بساز بفروش باشید که توجیح داره .
من چندبار اینطوری گیر کردم ، سکه رو به همون قیمت پایین باز ازت می خرن ، مسکن بره تو رکود با قیمت پایین هم خریدار نیست .
از لحاض نقد شوندگی زیاد جالب نیست مسکن و ملک

 

[s.david.s]

هزینه تمام شده مگه چقدر درومده؟

سود هر پروژه ساختمونی از 25% تجاوز نمیکنه ! با فرض اینکه تورم 0% باشه ! شما حساب بکن یه پروژه با اون همه دردسر و سرمایه و این چیزا ، باید 3 سال درگیرش باشی ! از زمان شروع تا زمان فروش ....
25% برای 3 سال یعنی سالی 7.5% !!
خداشاهده همین سالی 7.5% میشه ...
این بچه مچه هارو نبین که توی رویاهاشون میگن یه زمین میخرم میسازمش و پولم دو برابر میشه ...


این چرت و پرتایی که توی ذهن مردم میکنن رو بریز دور
پاشو برو یه زمین بخر ، بسازش ، ببین چقدر در میاد


ملک کاهش بیشتر از این نداره ولی اگه تورم نداشته باشیم ، رکود رو قطعا داریم

 

[s.david.s]

یا از اینور بوم میوفتید و تارگت رشد 100% ملک تا آخر سال میدید
یا از اونور بوم و تارگت نصف شدن قیمت ملک

واقعا نمیدونم شوخی میکنید یا جدی این حرفا رو میزنید ! اما اگه جدی این مدل حرفا رو میزنید ، 100% یه تجدید نظر توی سبک زندگی مالی خودتون بکنید چون این مدل مسائل دیگه رسما حداقل های زندگی توی ایرانه و اگه ندونید روز به روز مشکلات بیشتر میشه ...

 

[mehrdad_seo]

شما نباید فقط از دید خودت ببینی
یه زمانی که خودت بخوای خونه بخری میبینی سه میلیارد و دومیلیارد که یک واحد 100 متری بخوان به آدم بدن یعنی چی

هزینه تمام شده مگه چقدر درومده؟

ملک یک کالای سرمایه ای که نیست

جوون‌ها چرا هی ازدواجشون میوفته عقب؟

ملک که از خشت و آجر و سیمان و ما هم در داخل تمام ظرفیت تولیدشو داریم باید کلن خودشو از دلار بکشه کنار

خودتو زدی به ندونستن یا واقعا نمیتونی بفهمی اینارو ؟

ایشون @ali_2021 جوابتو داد یه کم فکر کنی هم بد نیستا

مثل این میمونه بگی طرف لباس میفروشه نباید قیمتو ببره بالا خوب عزیزم اون لباس فروش هم فردا باید نون بخره یا نه ؟

 

[mehrdad_seo]

سود هر پروژه ساختمونی از 25% تجاوز نمیکنه ! با فرض اینکه تورم 0% باشه ! شما حساب بکن یه پروژه با اون همه دردسر و سرمایه و این چیزا ، باید 3 سال درگیرش باشی ! از زمان

خیلی بیشتره ها الان ساخت تقریبا متری 5 تومن هست حالا زیادی شیکو پیکش کنی متری 7 یا 8 تومن میفته

 

[s.david.s]

خیلی بیشتره ها الان ساخت تقریبا متری 5 تومن هست حالا زیادی شیکو پیکش کنی متری 7 یا 8 تومن میفته

نه بیشتر نیست
دوتا موضوع که بیشتر مردم لحاظ نمیکنن :

1. زمین ! تقریبا 60% هزینه های یک پروژه ساختمونی ، هزینه زمینه . یعنی توی یک آپارتمان که متری 50 میلیون قیمت میخوره ، حداقل متری 30 تومن فقط هزینه زمین که سر شکن شده ، هستش ! اصلا اصل ساخت حرفه ای انتخاب زمین مناسبه . حتی شمالی یا جنوبی بودن ملک هم توی ساخت تاثیر داره ! اینقدر تجربه توی این بخش مهمه که حد نداره . چون عمده هزینه های ساخت همینه . از قوانین شهرداری بگیر تا قوانین **** مهندسی و آیین نامه هایی که باید به بهترین شکل از اونا استفاده بکنن در غیر اینصورت حتی یک پروژه میتونه سودش به زیر 10% هم برسه ! 25% که دیگه دست نیافتنی میشه ...
2. در مورد هزینه ساخت ، متری 5 تومن تقریبا آشغال سازیه . یا برای یک پروژه 2 ، 3 طبقه . وقتی آپارتمان 7 طبقه ( 2 پارکینگ + 5 مسکونی ) بسازی هزینه ها تصاعدی بالا میره ( سازه دیگه سازه 2 یا 3 طبقه نیست ) . متری 7 یا 8 تومن آشغال سازی آپارتمان محسوب میشه ( واسه تهران ) . شیک و پیک هم محدودیت نداره . الان سرویس شیر آلات واسه حموم میتونی با 5 تومن جمع بکنی ، با 300 میلیون هم میتونی جمع بکنی با خیلی بیشتر از این حرفا هم میشه . شیر روشویی ، دوش ، آفتابه ...

هزینه ها خیلی بیشتر از اونچیزی هستش که مردم فکر میکنن . جدای از زمین که عمده ساخت هستش ، هزینه های اجرایی هم به شدت نوسان داره . یعنی یه روز میلگرد رو N تومن میخری ، یک ماه بعد N+1 ، یک ماه بعد N-1 !
این نوسانات تازه اون سود 25% رو کمتر هم میکنه . طرف هرچقدر با تجربه و حرفه ای تر باشه با اکیپ و تیم خوب و تجربه بازاری ، خیلی هنر بکنه اون 25% رو محقق میکنه
مناطق لوکس ، قضیشون فرق داره . اونجاها خوب خرج میکنن ، خوبم میگیرن و هزینه ساخت هم متری 10 تومن و 20 تومن نیست ، بیشتر از این حرفاست . با اونا کاری ندارم . معمولش این سود 25% میشه

ولی سازنده ها اون قدیمیا ، تورم و سود ساخت رو تفکیک نمیکنن یعنی تورم رو هم جزء سودشون میارن

سود مشارکت در ساخت اگه پول نقد باشه و تیم حرفه ای یکم از 25% بیشتر میشه ولی زمین برای خودت باشه حداکثر همین 25 میشه . ویلا سازی سودش زیاده


موضوع دیگه فروشه ...
یعنی من گفتم 3 سال از شروع تا فروش ! اگه ساخت 2 سال طول بکشه ( با فرض حرفه ای بودن ) ، آیا تهران ده واحد 5 میلیاردی 100 متری منطقه معمولی رو میشه توی 1 سال فروخت ؟ به هیچ وجه ...
من فرض کردم فروش توی 1 سال اتفاق بیوفته ولی در عمل میبینید بعد از یک پروژه اگه گروه ساخت حرفه ای نباشه و دسترسی هم به منابع مالی نداشته باشه ، نمیتونه پروژه بعدی رو به راحتی شروع بکنه و یهو میبینی سالی 2 یا 3 تا واحد ( خیلی زرگ باشه ) میفروشه و به جای 1 سال ، حداقل 3 یا 4 سال فقط درگیر فروشه
اینا همش خواب پوله . درسته با تورم گرون میشه ولی سود نیست
یعنی اون سود 25% رو هم گاهی اوقات باید روی 5 سال سر شکن بکنی و در عمل سود واقعی ساخت و ساز سالی 4.5 الی 5 درصد میوفته

الان بازده اجاره چقدره ؟ 5 الی 7 درصد در سال ...
یعنی کسی که ملکی رو میخره و اجاره میده سودش اندازه سازنده میشه تازه بیشتر ! دردسرهای اجاره دادن هم شاید یک هزارم ساخت و ساز نشه

بر خلاف تصور مردم ، سازنده ها اتفاقا به شدت با انصاف و حلال واری کار میکنن

 

[farzadsadeghi5]

خودتو زدی به ندونستن یا واقعا نمیتونی بفهمی اینارو ؟

ایشون @ali_2021 جوابتو داد یه کم فکر کنی هم بد نیستا

مثل این میمونه بگی طرف لباس میفروشه نباید قیمتو ببره بالا خوب عزیزم اون لباس فروش هم فردا باید نون بخره یا نه ؟

اینا یه توجیه فقط از سوی دلال‌ها یا آژانس املاک یا کسی که به هر نحو دو واحد یا بیشتر داره و یا توی فکر این هست که داشتن اون ملک دوم یا بیشتر و یا توجیهی برای گرونتر فروختن کنه یا به به هر دلیلی اگر نگهش داشته توجیهی برای تسکین دلش

من خودم آدمه نداری نیستم که دارم اینا میگم
ولی فقط این قشر داره از این نظریه مثل شما دفاع میکنه

بعدم ما داریم اسمش فروم هست حرفامون میزنیم
زود استفاده از الفاظ بدفهمی و نفهمی و کوری و... یعنی اینکه موضعت غیرمنطقی و تنده داداش
حالا

پوشاک چرا 5 برابر نشد توی این مدت؟
چرا کفش 5 برابر نشد؟

مگه اون کفاش. روسری فروش. نقاش. کتاب فروش. شلوار فروش نمی‌خوان پنیر بخرن؟ دختر شوهربدن؟ وسایل خونه بخرن؟ و...