سرمایه گذاری روی زمین و مسکن

[s.david.s]

قیمت ملک در تهران نسبت به یک ماه گذشته حداقل ۵ درصد (بسته به منطقه) افزایش داشته . آیا بقیه شهرها هم همینطور بوده؟

تا اونجایی که از بقیه شهر ها صرفا خبر دارم ، رشد بیشتری نسبت به تهران داشته
حومه تهران هم نسبت به خود بافت اصلی شهر رشد بیشتری داشته

البته اجاره هم می کنند، سوال من این است که اگر شما مغاره ای بات متراژ 200 تا 300 متر در اختیار داشته باشید، ارزش دارد که به مدت 5 سال به فروشگاه های زنجیره ای اجاره دهید؟

با اجاره دادن مغازه یا هر ملکی شما درهر صورت اون اجاره و رهن عرف و منطقی رو دریافت میکنید و تفاوتی نداره کسب و کار داخل اون مغازه چی باشه
قرارداد اجاره رو هم نباید 5 ساله ببندید . قرارداد سالیانه یا دو ساله
اما اگه قرارداد 5 ساله هم خواستید ببندید باید از سال اول به بعد توی قرارداد میزان تغییرات رهن و اجاره رو ذکر کنید
مثلا اگه سال اول شخصی با 100 میلیون ماهی 1 میلیون اجاره کرده بنویسید که سال دوم 20 میلیون باید اضافه رهن بده و ماهی 1.3 میلیون ، سال سوم ... و الی آخر
اما از اونجایی که ما توی ایران دوره های ابر تورمی 4 الی 6 ساله داریم . تا 4 سال رو میتونید با میانگین سالی 20 الی 30 درصد افزایش پوشش بدید و مستاجر هم قبول بکنه ولی سال 5 ام حتما باید تخلیه بکنه چون احتمال ملک شما 2 برابر و اجاره حداقل 50 درصد نیاز به رشد داره

 

[bozorg2015]

در حال حاضر تا چه حد برای اجاره مغازه هایی با مساحت 200 ال 300 متر که پاخور مناسبی داشته باشند، بین فروشگاههای زنجیره ای برای بستن قرار داد رقابت وجود دارد و تا چه میزانی می توان امتیاز گرفت؟

 

[s.david.s]

در حال حاضر تا چه حد برای اجاره مغازه هایی با مساحت 200 ال 300 متر که پاخور مناسبی داشته باشند، بین فروشگاههای زنجیره ای برای بستن قرار داد رقابت وجود دارد و تا چه میزانی می توان امتیاز گرفت؟

به عوامل زیادی بستگی داره
از شهر و منطقه و محل و قیمت مغازه توی اون منطقه بگیر که شما قیمت ملک رو حساب میکنی و تقسیم بر4 الی 6 میکنی و باید نرخ رهن کامل توی این رنج باشه
مغازه های بزرگ چندتا مشتری خوب دارن :
1 - فروشگاه های برند پوشاک و کیف و کفش و عینک و ساعت و این چیزا
2 - شیرینی فروشی و کافه و رستوران
3 - بانک ها و موسسات اعتباری
4 - سوپرمارکت ها
5 - نمایشگاه خودرو ( اگه بازارش باشه )
6 - لوستر فروشی ها ( اگه بازارش باشه )
7 - فروشگاه های مبلمان و سرویس خواب ( اگه بازارش باشه )

به غیر از موارد 5 و 6 و 7 ، باید ببینید مغازه شما چند تا از موارد 1 تا 4 رو میتونه پوشش بده . هرچقدر برای تعداد بیشتری از این کسب و کار ها مناسب باشه ارزش مغازه شما بالاتر و قابلیت دریافت پیشنهادات رقابتی رو داره
برای اینکه پیشنهادات و قیمت های رقابتی رو برای فروشگاه های زنجیره ای دریافت بکنید باید با دفاتر مرکزیشون تماس بگیرید و باهاشون صحبت بکنید . اطلاعاتی رو که میخوان بهشون بدید و البته اوایل هم سخت نگیرید ...
بعد از اینکه مستقر شدن سال های بعد از خجالتشون در بیاید و گوششون رو ببرید
البته با افق کوروش اینکارو نکنید گناه دارن

 

[bozorg2015]

اگر مکان فروشگاه مناسب باشد، به نظر شما شرکتها چه امتیازاتی به صاحب ملک می دهند، بطور مثال حاضر هستند فرزند بیکار مالک را به عنوان کارمند اداری در دفتر مرکزی استخدام کنند؟

 

[s.david.s]

اگر مکان فروشگاه مناسب باشد، به نظر شما شرکتها چه امتیازاتی به صاحب ملک می دهند، بطور مثال حاضر هستند فرزند بیکار مالک را به عنوان کارمند اداری در دفتر مرکزی استخدام کنند؟

در جریان نیستم ولی معمولا همچین کارایی نمیکنن
این موارد رو بپرسید
شما 3 تومن اجاره بیشتر بگیرید به همون فرزند بدید
استخدام اونم توی دفتر مرکزی شرایط خاصی داره و به همین راحتی اجازه نمیدن
شاید شخص بتونه به عنوان صندوق دار یا فروشنده توی مغازه کار بکنه !

 

[bozorg2015]

فروشگاههای زنجیره ای معمولا بسیار ثروتمند و با نفوذ هستند، احتمال دارد هنگام بستن قرارداد سر مالک کلاه بگذارند یا اجاره ملک را به موقع پرداخت نکنند؟

 

[forsoh]

فروشگاههای زنجیره ای معمولا بسیار ثروتمند و با نفوذ هستند، احتمال دارد هنگام بستن قرارداد سر مالک کلاه بگذارند یا اجاره ملک را به موقع پرداخت نکنند؟

توصیه می شود از بستن قرارداد با فروشگاه های زنجیره ای اجتناب ورزید. من خودم شخصا اجاره نامه این فروشگاه ها با افراد خصوصی را ندیده ام اما چند تا از کله گنده های بازار که الان مغازه اشان را به صنوف دیگری اجاره داده اند می گفتند طوری متن اجاره را تنظیم می کنند که انگار برایشان حق کسب و پیشه ایجاد می شود. در ضمن فروشگاه های بزرگ شما را استخدام نمی کنند اما شما را شریک می کنند. مثلا ممکن است فلان فروشگاه زنجیره ای بگوید که از کل سود 5 تا 10 درصدش را به شما می دهد.

 

[bozorg2015]

دوستان راستش را بخواهید من اخیرا در یک فروشگاه زنجیره ای بزرگ که ترجیح می دهم نامش را نگویم، به عنوان کارشناس توسعه فروشگاه استخدام شدم، وظیفه من گفتگو با مالکان مغازه ها و بستن قرار داد به منظور اجاره یا شراکت شرکت با مالکان مغازه می باشد، اما برویم سر مشکلات من با شرکت:
1- مدیر مربوطه هنگام مصاحبه به من گفت حقوق خالص من پنج ملیون و پانصد هزار تومان می باشد، اما هنگامیکه برای بستن قرار داد و تحویل مدارک رفتم، متوجه شدم مبلغ قرار داد من 4 تومان به اضافه 1/5 تومان به عنوان هزینه حمل و نقل می باشد. در ضمن موقع مصاحبه گفتند قرار داد سه ماه است اما پس از بستن قرار داد گفتن قرار داد یک ماه است، من اصلا از این رفتار آنها خوشم نیامد و به آنها مشکوک شدم.

2- با توجه به این نکته که من مسئول مذاکره و بستن قرار داد با مغازه داران مالکان ملک به منظور همکاری با فروشگاه زنجیره ای مربوطه هستم اگر فرضا اختلافی بین شرکت و مالک پیش بیاید و حالا به نحوی مالک بر سر شرکت کلاه بگذارد و یا برعکس، آیا من به عنوان کارشناس توسعه شعب از لحاظ حقوقی مسئولیتی دارم، زیرا اصلا دوست ندارم سر و کارم به دادگاه و کلانتری بیفتد.
این نکته را هم اضافه کنم هیچ گونه تخصصی در مسائل حقوقی و املاک ندارم و شغل قبلی من در زمینه بازاریابی بوده است و در این شغل هم به غیر از دوره آموزشی دو سه روزه کارم در خیابانها خواهد بود نه در دفتر مرکزی شرکت.

 

[us12]

دوستان راستش را بخواهید من اخیرا در یک فروشگاه زنجیره ای بزرگ که ترجیح می دهم نامش را نگویم، به عنوان کارشناس توسعه فروشگاه استخدام شدم، وظیفه من گفتگو با مالکان مغازه ها و بستن قرار داد به منظور اجاره یا شراکت شرکت با مالکان مغازه می باشد، اما برویم سر مشکلات من با شرکت:
1- مدیر مربوطه هنگام مصاحبه به من گفت حقوق خالص من پنج ملیون و پانصد هزار تومان می باشد، اما هنگامیکه برای بستن قرار داد و تحویل مدارک رفتم، متوجه شدم مبلغ قرار داد من 4 تومان به اضافه 1/5 تومان به عنوان هزینه حمل و نقل می باشد. در ضمن موقع مصاحبه گفتند قرار داد سه ماه است اما پس از بستن قرار داد گفتن قرار داد یک ماه است، من اصلا از این رفتار آنها خوشم نیامد و به آنها مشکوک شدم.

2- با توجه به این نکته که من مسئول مذاکره و بستن قرار داد با مغازه داران مالکان ملک به منظور همکاری با فروشگاه زنجیره ای مربوطه هستم اگر فرضا اختلافی بین شرکت و مالک پیش بیاید و حالا به نحوی مالک بر سر شرکت کلاه بگذارد و یا برعکس، آیا من به عنوان کارشناس توسعه شعب از لحاظ حقوقی مسئولیتی دارم، زیرا اصلا دوست ندارم سر و کارم به دادگاه و کلانتری بیفتد.
این نکته را هم اضافه کنم هیچ گونه تخصصی در مسائل حقوقی و املاک ندارم و شغل قبلی من در زمینه بازاریابی بوده است و در این شغل هم به غیر از دوره آموزشی دو سه روزه کارم در خیابانها خواهد بود نه در دفتر مرکزی شرکت.

1- درست گفتند ، حقوق خالص یعنی دریافتی شما.شاید اول کار آزمایشی یک ماه باشید...
2- اگر فروشگاه سر مالک کلاه بذاره ، خیر هیچ مسئولیتی برعهده شما نیست مگر اینکه شما هم جز امضا داران شرکت باشید. البته اگر مالک سر فروشگاه را کلاه بذاره قضیه یکم متفاوت خواهد بود شاید به بودن رابطه ای بین شما و مالک شک و شبه ای به وجود بیاد.

 

[perfect2019]

http://instagr.am/p/CELl_nPphLk/

 

[ikeyvan]

سلام دوستان بنظرتون الان موقع خوبی برای خرید اپارتمان متراژ پایین توی مناطق ضعیف (شوش مولوی کهریزک) هست؟ یا مثل پارسال که شهریور قیمتا بالا بود و اسفند پایین تر بود صبر کنم اون موقع بخرم؟
دویست و خورده ای نقد دارم و میخوام با وام ۲۴۰ و رهن مستاجر بخرم

 

[s.david.s]

سلام دوستان بنظرتون الان موقع خوبی برای خرید اپارتمان متراژ پایین توی مناطق ضعیف (شوش مولوی کهریزک) هست؟ یا مثل پارسال که شهریور قیمتا بالا بود و اسفند پایین تر بود صبر کنم اون موقع بخرم؟
دویست و خورده ای نقد دارم و میخوام با وام ۲۴۰ و رهن مستاجر بخرم

سلام
الان توی شرایط حساسی هستیمالبته همیشه تو شرایط حساس بودیم
همه جور اتفاقات سیاسی و اقتصادی در حاله وقوعه . از انتخابات آمریکا بگیرید تا تغییرات قدرت تو سطح جهان و یا داخل (!) قیمت دلار در حال حاضر متعادله و بازار مسکن هم پشت بندش تب و تاب خاصی نداره

اما هم امکان رخدادن یه شوک موقتی مثبت یا منفی به دلار وجود داره که توی شوک منفی ، دلار رو بنابه نظر شخصیم میتونه تا 14 لی 16 هم کاهش بده . البته من از دلار زیاد سر در نمیارم توی تاپیک دلار و همینطور با دنبال کردن اخبار میشه تا حدودی در جریان بود
ولی اگه دلار این افت رو شاهد باشه یه رکود 1 الی 2 ساله تو بازار ملک داریم که توی این رکود خرید خوب تری میشه داشته باشید

از اون طرف هم ریسک جهت قیمتی دلار به خاطر انتخاب آقای ترامپ بالاست ! این جهت میتونه یه شوک به ملک وارد بکنه و قیمت ها رو افزایش بده
اگه با دید مصرف میخواید وارد بشید یا اینکه دیدگاه سرمایه گذاری بلند مدتی بالای 3 سال تو ملک دارید ، خرید ملک همیشه منطقیه ولی اگه دیدگاهتون این مدلیه که ملکی رو بخرید و مثلا یک سال بعد بفروشید در حال حاضر ریسکش بالاست و نزدیک بودن به اون زمانی که خیلی چیزا شفاف تر بشه ، میتونه صبر کردن تا شفاف شدن اون مسائل ، گزینه منطقی تری باشه

زمان مورد نیاز هم تا آخر آذر هستش که یه سری چیزا رو مشخص میکنه

در هر صورت این چیزا نظر شخصیه منه و شاید اشتباه باشه . تصمیم نهایی با خودتون و همینطور بعد از شنیدن نظر بقیه دوستان و مشورت بیشتر

 

[ikeyvan]

سلام
الان توی شرایط حساسی هستیمالبته همیشه تو شرایط حساس بودیم
همه جور اتفاقات سیاسی و اقتصادی در حاله وقوعه . از انتخابات آمریکا بگیرید تا تغییرات قدرت تو سطح جهان و یا داخل (!) قیمت دلار در حال حاضر متعادله و بازار مسکن هم پشت بندش تب و تاب خاصی نداره

اما هم امکان رخدادن یه شوک موقتی مثبت یا منفی به دلار وجود داره که توی شوک منفی ، دلار رو بنابه نظر شخصیم میتونه تا 14 لی 16 هم کاهش بده . البته من از دلار زیاد سر در نمیارم توی تاپیک دلار و همینطور با دنبال کردن اخبار میشه تا حدودی در جریان بود
ولی اگه دلار این افت رو شاهد باشه یه رکود 1 الی 2 ساله تو بازار ملک داریم که توی این رکود خرید خوب تری میشه داشته باشید

از اون طرف هم ریسک جهت قیمتی دلار به خاطر انتخاب آقای ترامپ بالاست ! این جهت میتونه یه شوک به ملک وارد بکنه و قیمت ها رو افزایش بده
اگه با دید مصرف میخواید وارد بشید یا اینکه دیدگاه سرمایه گذاری بلند مدتی بالای 3 سال تو ملک دارید ، خرید ملک همیشه منطقیه ولی اگه دیدگاهتون این مدلیه که ملکی رو بخرید و مثلا یک سال بعد بفروشید در حال حاضر ریسکش بالاست و نزدیک بودن به اون زمانی که خیلی چیزا شفاف تر بشه ، میتونه صبر کردن تا شفاف شدن اون مسائل ، گزینه منطقی تری باشه

زمان مورد نیاز هم تا آخر آذر هستش که یه سری چیزا رو مشخص میکنه

در هر صورت این چیزا نظر شخصیه منه و شاید اشتباه باشه . تصمیم نهایی با خودتون و همینطور بعد از شنیدن نظر بقیه دوستان و مشورت بیشتر

ممنون از رهنماییتون خودمم فکر میکنم تا آذر صبر کنم بهتر باشه

 

[mohsen25]

سلام
کسی اطلاعی داره که سمت غرب تهران کدوم منطقه بهتر هست برای خرید (چیتگر، تهرانسر، اکباتان، شهرک آزادی و ...)؟
اگه حدود قیمت هم داشته باشید بگید که ممنون میشم، متاسفانه نمیشه قیمت ها رو از اینترنت پیدا کرد.

 

[iranescence]

سلام
کسی اطلاعی داره که سمت غرب تهران کدوم منطقه بهتر هست برای خرید (چیتگر، تهرانسر، اکباتان، شهرک آزادی و ...)؟
اگه حدود قیمت هم داشته باشید بگید که ممنون میشم، متاسفانه نمیشه قیمت ها رو از اینترنت پیدا کرد.

چیتگر خوبه ولی یکذره بو داره دریاچه اش
من اکباتان رو بیشتر میپسندم
تهرانسر و شهرک آزادی از اون دو تا کلاسش پایینتره

 

[mohsen25]

چیتگر خوبه ولی یکذره بو داره دریاچه اش
من اکباتان رو بیشتر میپسندم
تهرانسر و شهرک آزادی از اون دو تا کلاسش پایینتره

حدود قیمتی دارید از اکباتان؟

 

[peyman5534]

سلام
کسی اطلاعی داره که سمت غرب تهران کدوم منطقه بهتر هست برای خرید (چیتگر، تهرانسر، اکباتان، شهرک آزادی و ...)؟
اگه حدود قیمت هم داشته باشید بگید که ممنون میشم، متاسفانه نمیشه قیمت ها رو از اینترنت پیدا کرد.

عزیز شما بودجتو بگو،مثلا تهرانسر با اکباتان و چیتگر کلا قابل مقایسه نیست

 

[ali_2021]

عزیز شما بودجتو بگو،مثلا تهرانسر با اکباتان و چیتگر کلا قابل مقایسه نیست

1200 اینا گیر میاد ؟ 40 - 50 متری

 

[peyman5534]

1200 اینا گیر میاد ؟ 40 - 50 متری

کجا تهرانسر یا چیتگر؟چیتگر همون متراژ میشه وای تهرانسر یکم میتونی بزرگ تر بگیری

 

[ali_2021]

کجا تهرانسر یا چیتگر؟چیتگر همون متراژ میشه وای تهرانسر یکم میتونی بزرگ تر بگیری

جای بهتر ولی کوچیک تر شاید مجبور بشم بیام تهران یک دو ماه آینده