ببینید قیمت ملک و زمین همیشه توی ایران صعودیه به دلایلی . از تورم بگیر تا نداشتن وام های کلان روی خرید ملک ...
بعضیا که میگن قیمت بالا پایین میشه به خاطر اینه که فروشنده میخواد بالاتر از ارزش واقعی ملکش رو بفروشه ، از اون طرف خریدار هم نمیدونه ارزش واقعی چقدره ، میخره و فرضا میگن توی این منطقه متری 2.5 معامله شده ! درصورتی که شمایی که خودت میگی قیمت زمینت متری 1 تومنه ، قیمت واقعی اونی هستش که شما میگی ! یه مدت که خریدار نباشه ، فروشنده ها قیمت رو کاهش میدن تا اون قیمتی که شما مطمئنی ارزش زمینته ( متری 1 ) که اینجا معامله میشه !
کسی از بیرون قضیه نیگا بکنه میگه قیمت از 2.5 تا 1 کاهش داشته !
اون قیمت متری 1 همیشه افزایشیه ! یعنی زیر اون قیمت نمیاد . مطمئن باش
واسه قیمت گذاری یک ملک باید به اون محله و منطقه آشنا باشی . من به شمال آشنایی ندارم ولی چندتا چیز رو میگم که دستتون بیاد اوضاع از چه قراره .
قیمت هر ملکی از 2 بخش زمین و ساختمان میادش . الان میخوام در مورد زمین بگم :
تاریخی که شما ملک رو خریدی ، قیمت دلار آزاد ، یورو ، یوان و درهم رو دربیار
به دلار وزن 85 و به یورو و یوان و درهم هر کدوم وزن 5 بده و میانگین بگیر
واسه امروز هم همین کار رو بکن
ببین این مقدار چقدر رشد کرده . ضرب در قیمت خریدت توی همون سالی که خریدی بکن . فقط قیمت معامله ! هزینه های کمسیون و ... رو در نظر نگیر
این میشه قیمت امروز زمینت با فرض اینکه همه شرایط ثابت باشه و هیچ تغییری نکرده باشه
اما زمین همیشه بیشتر از این مقدار باید رشد بکنه ! به شرط اینکه اون محدوده مهاجرت مثبت داشته باشه که شمال ایران این وضعیت رو داره
این مقدار بیشتر رو میشه از معاملات منطقه ، آگهی ها و مشاور املاک مطلع شد
اما باید این رو هم در نظر داشته باشید ، حتما اتفاق مثبتی باید توی اون محدوده افتاده باشه یا در حال وقوع باشه . طرح های توسعه محلی و تغییرات منطقه ای . مثلا قبلا گاز نداشته ولی الان داره . قبلا اجازه ساخت نمیدادن ولی الان میدن . محدوده شهری بزرگتر شده . یعنی شاید الان اجازه ساخت ندن ولی محدوده ای که قبلا اجازه ساخت میدادن بزرگتر شده باشه و در آینده قراره زمین مد نظر شما توی اون منطقه بیوفته .
خیابوناش آسفالت شده که قبلا نبوده ؟ امکانات محلی مثل مغازه و بیمارستان و مدرسه و ... که قبلا نبوده ولی الان درست کردن ؟ شرکت ها یا گروه های سازنده ای که قبلا توی منطقه نبودن وارد منطقه شدن ؟ قبلا مغازه های برند نبوده ولی الان هست ؟ و ...
این موارد حسی هستش و باید با تسلط به منطقه بتونید تقریبی یه مبلغی به اون ارزش فعلی زمینتون که بر مبنای ارز گفتم محاسبه بکنید ، اضافه بکنید !
مثلا من که به چندتا محله توی تهران و کرج مسلط هستم و اونجا حضور دارم ، تک تک اتفاقات اون محله رو رصد میکنم و خروجی هایی که با قیمت ارزی و معاملاتی منطقه در گذشته نسبت به امروز میگیرم میتونم کف قیمتی فعلی رو تعیین بکنم و برمبنای اون قیمت گذاری جدید بکنم
طبق تجربه من در رابطه با مناطق متوسط و خوب که رشد جمعیتی عادی دارن ، علاوه بر محاسبات ارزی که گفتم ، سالی 3 الی 4 درصد اضافه بکنید ، این میشه قیمت منصفانه زمینتون به شرط اینکه اتفاق پر اهمیتی نیوفتاده باشه !
توی شرایط فعلی کشور که از آینده اطمینان نداریم ، مسابقه قیمتی اتفاق میوفته . تا زمانی که امید به آینده بهبود پیدا نکنه حباب و قیمت های غیر واقعی ممکنه صعودی باشه ولی به محض آرامش نسبت به آینده حباب ایجاد شده تخلیه میشه تا جایی که به اون ارزش واقعی برسه که طبق این توضیحاتی که دادم میتونید محاسبه بکنید
امید به آینده یعنی با اطمینان بگی تا آخر 3 سال دیگه قیمت دلار از 25 تومن بالاتر نمیره ! با اطمینان بگی آخر امسال دلار حداکثر تا 20 بالا میره ! این میشه امید به آینده و نباید با کاهش قیمت دلار اشتباه بگیرید .
جمع بندی . اعداد مثاله و برای درک بهتر و فهمیدن منظورم گفتم :
شما با محاسبات ارزی قیمت زمینت رو متری 1.000.000 در میاری . زیر این مقدار به هیچ وجه نمیاد حتی اگه یه بمب اتم بخوره اونجا
با تغییرات منطقه ای و رشد سالی 3% الی 10% با توجه به تغییرات و اتفاقات منطقه ، متری 1.700.000 در میارد . زیر این خیلی بعیده بیاد و اگه بیاد سرمایه گذار رو هوا بر میداره و حتی به گوش شما هم نمیرسه . بمب اتم بخوره شاید زیر این مقدار بیاد
اما الان متری 2.500.000 معامله میشه
اگه امید به آینده ندارید ، یعنی احساس میکنید تا آخر امسال دلار 25 رو رد میکنه ، اینقدر شیب قیمتی بالاست که شما اگه بین 1.7 الی 2.5 هم بگیری کار درستی کردی
اما اگه امید به آینده دارید ، یعنی احساس میکنید تا آخر امسال قطعا دلار از 20 رد نمیشه ، شما باید زیر متری 2 بخری . نبود هم نخرید !
اگه به هر دلیلی الان امید به آینده نباشه ، متری 2.5 بخری ولی یهو اوضاع خوب بشه و نتیجه انتخابات به نفع ما باشه و خبرهای امید بخش بیاد ، رشد شدید دلار کاهش پیدا میکنه و تب و تاب بازار یکم میخوابه و همونی که متری 2.5 میداد الان متری 2 میده ولی زیر 1.7 دیگه نمیاد ! اینجا شما توی بدترین حالتش هم بعد از 2 سال اون ریزش رو پر میکنی حتی با وجود اینکه امید به آینده هم بالا باشه ! یعنی کل این حرفا و فکرا به خاطر همین امید به آیندست و این 2 سال عقب افتادن یا نیوفتادن !
توصیه من اینه توی شرایط این تیپی و به منطقه تسلط ندارید و اون احساس باطنیتون هم میگه قیمت بالاست ، پولتون رو دلار بکنید ، هیجانات فروکش کرد تبدیل به زمین بکنید .
یه نکته دیگه هم در مورد شمال کشور بگم ، اونجا به شدت رو بورسه ( البته نه خودم و نه خانوادم اونجا 1 متر زمین هم نداریم ) و اگه این جو مثبت اونجا آنی ایجاد نشده و مدت زیادیه که حکم فرماست ، همون قیمتی که معامله میشه مبنای قیمت گذاری هستش ولی اگه 6 ماهه اینطوری شده مراقب باشید
