سرمایه گذاری روی زمین و مسکن

[rezidentevil]

دوستان حدود 100 تومن پول داریم نمیدونم که الان بانک مسکن چقدر وام میده؟؟؟؟ نمیدونم 35 تومن هست یا 45 تومن یا کلا چقدره...
الان من حساب کردم دیدم با وام حدودا 150 دارم و سمت خودمون یه اپارتمان 3 سال ساخت 50 یا 55 متری میتونم بگیرم...
به نظرتون چیکار کنم پولمو تو بانک بخوابونم سودشو بگیرم یا برم واسه خرید خونه؟
اگر میدونید در حال حاظر بانک چقدر وام میده هم ممنون میشم بهم اطلاع بدید...
تشکر
ارادت"

خونه رو بخر بده اجاره

 

[ali-a]

بانک مسکن از طریق خرید اوراق 45 میلیون وام 13 درصد میده 12 ساله. خرید اوراق برای 45 میلیون وام حدود 9 تا 10 میلیون و باید از بورس بخرید. بنابراین فقط 35 تا 36 تومان دستتون رو می گیرد و در طول 12 سال باید حدود 90 میلیون قسط پرداخت کنید. با این اوضاع اگر می صرفد اقدام کنید!

 

[Rain-boy]

بانک مسکن از طریق خرید اوراق 45 میلیون وام 13 درصد میده 12 ساله. خرید اوراق برای 45 میلیون وام حدود 9 تا 10 میلیون و باید از بورس بخرید. بنابراین فقط 35 تا 36 تومان دستتون رو می گیرد و در طول 12 سال باید حدود 90 میلیون قسط پرداخت کنید. با این اوضاع اگر می صرفد اقدام کنید!

دوست عزیزم من پسر خالم 2 یا 3 سالی هست که وام مسکنش در اومده منتها استفاده نکرده ازش و همینجوری مونده من باهاش صحبت کردم قرار شد یکی 2 میلیون بهش بدم اون وام رو انتقال بده به من ...
با این حساب فکر میکنم این کار بهتر باشه..
بعد نمیدونید با این شرایط چقدر وام میدن بهم ایا مثل الان که 45 تومن هست همین 45 تومن رو میدن...
البته از بانک هم پرسیدم گفتند خودشون بدون نوبت وام میدن 5 میلیون هم همون اول میگیرن بابت وامه فکر میکنم اوراق نبود...
انقدر خر تو خر هست که واقعا من که سر در نیاوردم چی میگن اینا...

 

[ali-a]

وام با سپرده گذاری سقفش 20 تومنه و مابقی را تا 45 تومان باید اوراق بخرید. یعنی می شه اگه بخواهید تا 45 وام بگیرید به شرطی که 25 را اوراق بخرید. فقط تا جایی که من اطلاع دارم انتقال این وام از پسرخاله به شما مجاز نیست. یعنی قانونش اینه که فقط به فامیل درجه 1 می شه انتقال داد.اگه خواستید بگیرید راهش اینه که خانه و وام را به نام پسرخاله بگیرید و خانه به نام پسرخاله شما و در رهن بانک خواهد بود ولی پسرخاله بعدا یک وکالت بلاعزل محضری به شما می ده که وقتی اقساط وام تمام شد، شما بتوانید خانه را به نام خودتان بزنید و نیازی به حضور اون توی محضر نباشه. اینطوری سند به نام او و در رهن بانک و یک برگ وکالت محضری خواهید داشت.البته 1 راه دیگه هم هست بعد از آنکه خانه را خریدید به بانک مراجعه کنید و بگوئید پسرخاله می خواهد خانه را با وام به شما بفروشد. در این صورت بانک فقط در صورتی وام را به شما انتقال می دهد که 10 درصد کل وام را نقدا پرداخت کنید............خدائیش به این دردسرها می ارزه؟؟

 

[ali-a]

فقط یک نکته را هم به مطلب بالا اضافه کنم و آن اینکه هر وقت خانه ای را با وکالت بلاعزل محضری خریدید و سند قرار شد پس از تصفیه وام خودتان به نام بزنید، این وکالت تاوقتی معتبر است که فروشنده در قید حیات باشد و اگر نبود باید وراث به انتقال ملک به نام شما در محضر رضایت دهند!!!

 

[Rain-boy]

فقط یک نکته را هم به مطلب بالا اضافه کنم و آن اینکه هر وقت خانه ای را با وکالت بلاعزل محضری خریدید و سند قرار شد پس از تصفیه وام خودتان به نام بزنید، این وکالت تاوقتی معتبر است که فروشنده در قید حیات باشد و اگر نبود باید وراث به انتقال ملک به نام شما در محضر رضایت دهند!!!

دوست من ممنون از راهنماییتون...
من خودم رشتم حقوق هست و به این داستان ها کاملا واقف هستم...
حقیقتش وام برای به نام خواهر پدرم یعنی عمه من هست...پس روی این حساب اگر بشه با فامیل درجه یک انتقال داد میتونه انتقالش بده مثلا به پدر من بدون هیچگونه دردسری درسته؟
بعد یکچیز دیگه برای خیلی مهمه که وام رو 45 میلیون یا 50 تومن بدن که از این جهت هم باید برم سوال کنم چون 2 یا 3 سالی هست که وام اینا در اومده و نگرفتندش...
الان هم فکر میکنم بعد چند سال چند میلیونی اومده روی وام...چون یکی از دوستان من بعد 2 سال رفت وامش رو بگیره 2 میلیون هم بهش سود وام رو دادن که تو بانک مونده بود
بعد یه سوال عمه من مستقیم به من نمیتونه انتقال بده...؟
ارادت"

 

[Blue Moon]

البته یه طرحی بود که شاید الان هم باشه مه بشه وام رو به دیگری انتقال داد از بانک بپرسی بهتره

 

[karafarin]

دانستنیهای بازاریابی خرید و فروش املاک و آپارتمان

http://piredana.com/blog/economics-and-business/about-real-estate

 

[ali-a]

هادی کوزه چی در کتاب استراتژی سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران، با تمرکز بر بر تحولات و چشم انداز 1393 و 1394 ایران که به تازگی منتشر شده رفتار خریداران را به 4 دسته تقسیم شده اند و رفتار آنها در 5 اپیزود مورد بررسی قرار گرفته است که خلاصه آن در جدول زیر نشان داده شده است.

بررسی آمار مختلف سمت عرضه و تقاضا که در فصول مختلف کتاب ارائه شده است (با تحلیل تحولات خرد و کلان بخش مسکن)، نشان می دهد که سمت تقاضا در سال 93-94 در رکود نسبی خواهد بود و میزان تقاضا کمتر از عرضه مسکن نوساز در بیشتر شهرهای کشور و مخصوصا کلان شهرها می باشد. این امر سبب می شود که اگر شوک خاصی در سطح اقتصاد کلان رخ ندهد (مانند جهش دوباره قیمت دلار)، رشد قیمت مسکن در دوره رکود تقاضا (بخش عمده دوره سال 93-94 همانند سال 92) کمتر از میزان تورم باشد.
محاسبات مربوط به شناسایی حباب قیمتی مسکن در فصل ششم ارائه شده است نشان می دهد که چگونه می توان به راحتی زمان چرخش بازار (مانند اوایل سال 87 و 92) را تشخیص داد و زمان مناسبی را برای خروج از بخش مسکن انتخاب کرد.
یافتن فرصت مناسب سرمایه گذاری (چه به عنوان سازنده و چه به عنوان سرمایه گذاری و یا مصرف کننده) در دوران رکود مسکن به نحوی که سود به دست آمده بیشتر از سود بانکی و تورم باشد، عموماً کار دشواری است. مشکل اصلی نیز استراتژی خروج از بازار و فروش است. معمولاً بهترین گزینه در این دوران عدم حضور در بازار و فروش امکان و حضور در سایر بازارهای سرمایه گذاری است.
بدترین دوران حضور در مسکن نیز دوران رکود شدید است. به عنوان مثال افرادی که در یک سال گذشته مالک مسکن (تابستان 92 تاکنون) بودند (به هر نحو شامل سازنده، سرمایه گذاری و یا مصرفی)، حدود 40% از ارزش واقعی ثروت خود را از دست داده اند. دلیل این امر خواب سرمایه حدود 25% در ایران به صورت سالانه (البته حداقل و به میزان سود موثر **** بانکی)، و کاهش حدوداً 15% قیمت از اوج قیمت ها در سال گذشته می باشد. در فصل سوم کتاب، مثال های متنوعی از میزان بازدهی سرمایه گذاری در بخش مسکن در دوره های مختلف ارائه شده است. زمان مناسب خرید در بخش مسکن و همین طور زمان مناسب برای فروش مسکن، تاثیر قابل توجهی در افزایش ثروت فرد دارد. خروج از بازار مسکن در دوره رکود، می تواند در هر دوره به دو برابر شدن ثروت فرد، نسبت به افرادی که اقدام به نگهداری مسکن خود در دوره رکود می کنند، منتهی شود.
براساس مطالعاتی که در این تحقیق انجام شده، نهایتاً در صورتی که شوک اقتصاد کلان خاصی در طی دو سال آینده رخ ندهد (مانند جهش قیمت ارز)، سرمایه گذاری در بخش مسکن در سال 93 چندان توصیه نمی شود و حتی خروج از آن در صورت امکان توصیه می شود. مشکل عموم سازندگان نیز فروش خواهد بود و بازار مسکن در بخش تجاری و مسکونی بر اساس آمار ارائه شده، کشش میزان ساخت و ساز موجود را ندارد. برای ساخت و ساز جدید نیز به سازندگان توصیه می شود که عجله نداشته باشند.
براساس توصیه های این کتاب دارندگان زمین نیز بهتر است هرچه زودتر نسبت به فروش زمین و یا مشارکت در ساخت اقدام نمایند. فقط مدنظر داشته باشند که با توجه به کاهش سوددهی ساخت و ساز، ممکن است سازنده در اواسط کار نسبت به توقف ساخت و یا کاهش سرعت آن اقدام نمایند. با پیشرفت رکود، تقاضا برای امکلاک کلنگی و زمین عموماً کاهش می یابد و قدرت چانه زنی مالکان کمتر می شود که این امر در یک سال گذشته رخ داده است و روند موجود نشان می دهد که در سال 93 نیز این امر ادامه خواهد داشت.

 

[ali-a]

سال 93 خانه بخریم یا نخریم؟
پیشنهاد می کنم این وبدئو راببینید:
http://khabaronline.ir/(X(1)S(h54fznasryleowyva3dtner5))/detail/364915/multimedia/movie

 

[xms]

تاکید بر رعایت سقف جمیعتی تهران باتوجه به کمبود منابع آبی

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مقرر كرد با توجه به منابع آب كلانشهر تهران در تمامي برنامه‌ها سقف جمعيت پذيري 9 ميليون و 200 هزار نفري رعايت شود.
به گزارش خبرگزاری مهر، شورای عالی شهرسازی و معماری با اصلاح اعلام مصوبه مورخ 9 آذر 93 شوراي عالي در خصوص گزارش طرح تفصيلي تهران اعلام كرد: اين شورا گزارش طرح تفصیلی تهران را در جلسه مورخ 9 تیر 93 خود مورد بررسي قرار داد، مرحله اول گزارش كميته فني پيرو جلسه مورخ 30 دی 91 قرائت شد و با توجه به مباحث جمعيتي شهر تهران، رعايت سقف سكونت پذيري 10 ميليون و 570 هزار نفر و سقف جمعيت پذيري 9 ميليون و 200 هزار نفر تاكيد شد.

همچنين شورای عالی شهرسازی و معماری مقرر كرد در ادامه بحث با توجه به منابع آب كلانشهر تهران در تمامي برنامه‌ها اين سقف رعايت شود و مقرر شد تا جلسه بعد و ادامه قرائت محورهاي بعدي، هماهنگي‌هاي لازم با كميسيون‌هاي تخصصي شوراي شهر به عمل آيد و با توجه به تاكيد دفتر مقام معظم رهبري و ماموريت تهيه گزارش از وضعيت طرح‌هاي تهران گزارش‌هاي لازم براي ارائه تهيه شود.

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در اجرای بند 5 ماده 4 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، ماده 42 آیین نامه نحوه بررسی و تصویب طرح‌های توسعه و عمران محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب 10 اسفند 87 هیات محترم وزیران مصوبات خود را در خصوص تهران به استاندار و رئيس شوراي برنامه ريزي و توسعه استان تهران، شهردار تهران و رئيس شوراي اسلامي شهر تهران اعلام كرده است.

 

[karafarin]

http://www.tabnak.ir/fa/news/421597/چگونه-تحریم‌های-غرب-سبب-رکود-بازار-مسکن-در-ایران-شده-است

 

[karafarin]

http://aftabnews.ir/fa/news/255101/بانک-مسکن-وام-مسکن-بیشتر-نمی-شود

 

[Realmadrid C.F]

قیمت ها در اقتصاد همواره بر اساس عرضه و تقاضا تعیین میشود.
کاهش شدید عرضه مسکن ، همزمان با افزایش تقاضا به زودی در اواخر امسال یا سال آینده باعث سونامی افزایش قیمت ها میشود

تازه‌ترين گزارش‌ آماري از دفتر صدور پروانه‌هاي ساختماني شهرداري تهران نشان مي‌دهد: تقاضا از طرف بسازوبفروش‌ها براي احداث آپارتمان طي دو ماه اول سال۹۳ به ترتيب ۴۲ درصد و ۵۶ درصد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال۹۲ كاهش پيدا كرده.

 

[xms]

اکبر ترکان؛

قانون **** مهندسی به درستی اجرا نشد/ بازبینی قانون در مجلس
رئیس سازمان **** مهندسی ساختمان با بیان اینکه باید از فرصتی که در مجلس شورای اسلامی برای بازبینی قانون **** مهندسی فراهم شده به خوبی استفاده کنیم، گفت: هم اکنون این قانون در مرحله‌ای است که یک گام به سمت کامل شدن بردارد، هرچند که اجرای این قانون به اندازه اجرای **** فنی و اجرایی موفق نبوده و حتی برخی از اجزای آن اجرا نشده است.
به گزارش خبرنگار مهر، اکبر ترکان در هفدهمین اجلاس هیئت عمومی سازمان **** مهندسی ساختمان کشور با بیان اینکه همگان کمک کنند تا از فرصتی که در مجلس شورای اسلامی برای بازبینی قانون **** مهندسی فراهم شده به خوبی استفاده کنیم، گفت: در سال 1334 همزمان با تاسیس سازمان برنامه و بودجه، **** فنی و اجرایی نیز برقرار شد که یک **** سه جزئی بود که شامل کارفرما، پیمانکار و مشاور بود.

وی با بیان اینکه تاکنون اقداماتی برای تکمیل و اصلاح **** فنی و اجرایی انجام شده است، افزود: **** فنی و اجرایی تاکنون عملکرد موفقی داشته است ضمن آنکه همزمان با **** فنی و اجرایی شرایط عمومی پیمان و قرارداد تیپ برای ساخت و سازهای عمرانی طراحی شد که آن هم عملکرد موفقی داشت.

رئیس سازمان **** مهندسی ساختمان تصریح کرد: قانون **** مهندسی ساختمان نیز قصد دارد همین روابط را به کارفرمایی بخش خصوصی واگذار کند، بدین معنا که رابطه بین کارفرما، پیمانکار و مشاور را به کارفرمایی بخش خصوصی پیوند بدهد.

ترکان به تجربه 20 ساله قانون **** مهندسی ساختمان اشاره کرد و گفت: هم اکنون این قانون در مرحله‌ای است که یک گام به سمت کامل شدن بردارد هر چند که اجرای این قانون به اندازه اجرای **** فنی و اجرایی موفق نبوده و حتی برخی از اجزای آن اجرا نشده است.

وی با بیان اینکه وزیر راه و شهرسازی بر یکپارچه سازی **** فنی و اجرایی کشور تاکیدکرد و افزود: به گفته وزیر راه و شهرسازی باید **** فنی واحدی برای پروژه های عمرانی و بخش خصوصی ایجاد شود که این به معنای بازنگری ریشه ای در قانون **** مهندسی و کنترل ساختمان است.

رئیس سازمان **** مهندسی ساختمان تصریح کرد: امیدواریم در این مقطع زمانی با توجه به افکار بلند وزیر راه و شهرسازی و تجربه مهندس هاشمی در ریاست سابق سازمان **** مهندسی و همکاری کمیسیون عمران مجلس و اعضای شورای مرکزی بستر لازم برای اعمال نظر دکتر آخوندی برای یکپارچه سازی **** فنی و اجرایی انجام شود و قانون **** مهندسی قادر باشد شرایطی را محیا کند که امکان رابطه میان دست اندرکاران صنعت ساختمان و بخش خصوصی را فراهم کند.

ترکان با بیان اینکه در این اجلاس هیئت رییس سازمان **** مهندسی ساختمان موفق شد پیشنهادی را به عنوان خط مشی تقدیم هیئت عمومی کند تا این هیئت در مورد آن تصمیم گیری کند، بیان کرد: گام بعدی این اجلاس بودجه ریزی و برنامه ریزی خواهد بود و امیدواریم در مرحله تصمیم گیری در این خصوص وارد گفتگو شویم.

 

[aminkhan2013]

قیمت ها در اقتصاد همواره بر اساس عرضه و تقاضا تعیین میشود.
کاهش شدید عرضه مسکن ، همزمان با افزایش تقاضا به زودی در اواخر امسال یا سال آینده باعث سونامی افزایش قیمت ها میشود

تازه‌ترين گزارش‌ آماري از دفتر صدور پروانه‌هاي ساختماني شهرداري تهران نشان مي‌دهد: تقاضا از طرف بسازوبفروش‌ها براي احداث آپارتمان طي دو ماه اول سال۹۳ به ترتيب ۴۲ درصد و ۵۶ درصد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال۹۲ كاهش پيدا كرده.

توی ایران این قانون همیشه برقرار نیست!!!!فقط پول مهمه که بیاد توی اون بازار و دلال بیاد پشتش!!!وگرنه تا دلتون بخواهد واحد خالی توی کلانشهرها ریخته که همین هم میشه به عنوان عامل کاهش درنظرگرفته بشه...فعلا که دلالهای اصلی توی این بازار نیستند

 

[mostafa_gm]

قیمت ها در اقتصاد همواره بر اساس عرضه و تقاضا تعیین میشود.
کاهش شدید عرضه مسکن ، همزمان با افزایش تقاضا به زودی در اواخر امسال یا سال آینده باعث سونامی افزایش قیمت ها میشود

تازه‌ترين گزارش‌ آماري از دفتر صدور پروانه‌هاي ساختماني شهرداري تهران نشان مي‌دهد: تقاضا از طرف بسازوبفروش‌ها براي احداث آپارتمان طي دو ماه اول سال۹۳ به ترتيب ۴۲ درصد و ۵۶ درصد نسبت به ماه‌هاي مشابه سال۹۲ كاهش پيدا كرده.

مشکل اینجاست که بخش بیشتر خریداران مسکن نیازمند و مصرف کننده نیستند و بیشتر دلال و سرمایه گذارند و همیشه مصرف کننده باعث افزایش تقاضا میشه نه دلال.

 

[karafarin]

http://www.eghtesadonline.com/fa/content/54823/توصیه-کارشناسی-به-خریداران-مسکن

http://www.eghtesadonline.com/fa/content/54867/بازده-مسکن-طی-23-سال-گذشته؟

 

[nasimparsi]

دوستان اگر شما بودید چکار می کردید؟

من و برادرهام یک ملک تجاری داریم. طبقه هم کف که مغازه 60 متری هست و یک طبقه زیرزمین هست که مربوط به همین ملک تجاری هست و 100 متری می شه و انباری تجاری به حساب میاد ولی خب به سادگی می شه توش رستوران و ... ایجاد کرد.

این طبقه پایین رو ماهیانه حدود 1 میلیون کرایه می کنند به عنوان انباری. چیزی که به ذهنم رسید اینه که این زیر زمین رو تفکیک کنیم و بفروشیم (بین 300 تا 400 شاید بخرن) و این پول رو در زمینه ی ساختمان سازی هزینه کنیم.

نظر شما چیه؟ این کار کاری خردمندانه هست؟
با سپاس

 

[davodmg]

آقا رکود هم که میگن اینقدر شدید نیست! طرف رفته تو کوه ساخته قیمت فضایی میزاره میگه رکوده :general710:
سازنده داریم تا سازنده ملک داریم تا ملک منطقه داریم تا منطقه
معامله میشه ولی کمتر , الآن بازار بیشتر به سمت معاوضه و پرداخت مابه تفاوت کشیده شده.
زمانی قیمت پایین میاد که رکود شدید باشه و خرید و فروش ها به صفر برسه یا سازنده پول لازم باشه.که معمولا سازنده ها دارایی هایی دارن که قرت نقد شوندگیشون بالاست مثل ماشین.یه ماشین 150 تومنی رو بفروشن حداقل 3 سال میتونن باهاش امورات خودشون رو بگذرونن.جدای از این معمولا ساخت و ساز به عنوان شغل دوم محسوب میشه و منبع درآمدی به غیر از ساخت و ساز هم دارن.بازهم جداااای از همه این ها وقتی کسی 7 8 تا ملک داره ( خیلی تعداد املاکشون به بیشتر از 100 تا هم میرسه ) هر ملکی 400 تومن یکی رو هم 300 بده دلال ها رو هوا میزنن با اون هم میتونه 6 سال دیگه دووم بیاره...
دیگه رکود که بیشتر از 2 سال طول نمیکشه!اگه بکشه اقتصاد کشور فلج میشه.توی ایران ساخت و سازه و خودرو بیشترین سهم رو دارن و مخصوصا ساخت و ساز که اگه زمین بخوره ... . خودتون حساب کنید چه تعداد زیادی شغل مرتبط با ساخت و ساز وجود داره.کارگرها , پیمانکار ها , راننده ها , فروشنده ها , تولید کننده ها (از تولید کننده مصالح ساختمونی بگییییر تا سیمو کلید و پریز و ...).چندین ملیون نفر از این راه نون میخورن که اگه این کار زمین بخوره اینا بیکار میشن و به همین ترتیب به صورت زنجیری سایر صنایع . حالا اینایی که کارشون رو از دست دادن کجا برن؟؟! جایگزین نداریم.
نابودی ساخت و ساز (حالا رکود یا کمتر شدن سود و هرچیز دیگه ای) که به عنوان صنعت مادر شناخته میشه مثل این میمونه که یه ماشین بنزینش تموم شه...
پس نتیجه میگیریم رکود ادامه دار نیست و تمام خواهد شد.
مورد بعد اینکه با طرح های افزایش جمعیت نیاز به مسکن بیشتر میشه و تازه با این شرایط فعلی نیز تولید مسکن از جمعیت کمتره ! حالا من نمیدونم چرا بعضیا اینجا میگن خونه خالیه و کسی نمیخره و زیادیه! حداقل این یه مورد برای تهران و کرج صادق نیست!حالا برای سایر استان ها که افزایش جمعیت تنها ناشی از تولید مثل هستش ممکنه که تولید واحدها بیشتر شده باشه ولی توی تهران , کرج و یه سری شهر های دیگه که مهاجر پذیر هم هستن شرایط فرق میکنه
پس عزیزان من اگه پول دارید و یا قصد خرید دارید بخرید که فردا دیره!
(مطمئنم که الآن یه سری از کاربران عزیز میان میگن ای دلال کثیف ساکت شو , چرت نگو , شایعه پراکنی نکن , محتکر , دروغ نگو , رکوده و ...
مطمئن باشید که پرشین تولز همه نمیشناسن و حتی خیلی از مردم حتی نمیدونن اینترنت چیه که بخان بیان اینجا و اینو بخوننو .... و این متن من باعث بیرون اومدن از رکود و یا رونق بازار بشه
خود پرشین تولزی ها هم 210,147 کاربر داره که از این تعداد 70% زیر 18 سال هستن که هیچی.29.9% هم که قصد خرید خونه ندارن و یا اصلا لازم ندارن.میمونه 0.1% که میشه 210 نفر که اینا هم اگه همشون بخان بخرن و تصمیم به خرید هم بگیرن چون توی ایران پخش میشن که با فرض یکسان بودن توزیع به هر استان 6.5 نفر میرسه(!) و با 6.5 نفر توی هر استان من به هدف پلیدم نخواهم رسید:general705: )
پس بدونید که من برای خودتون میگم (همون 6 نفر توی هر استان)