سرمایه گذاری روی زمین و مسکن

[Quen]

واقعا قسمت اخرش جالبه چطور ایشون وقوع زلزله تا 10 سال آینده را پیش بینی کردند و اینکه ژاپنی ها و نیوزلندی ها با این همه تکنولوژی و قدرت علمی دانشگاهی و تجربیشون نمیتونن زلزله رو پیش بینی کنن، نهایت کاری که تونستن بکنن این بوده که دقایقی قبل از زلزله با استفاده از دستگاههای لرزه سنج که در ایستگاهای خاص تعبیه کردن و امواج لرزه ای درون زمینی و یکسری پارامترهای خاص و تغییراتی که بوجود میاد تونستن زمین لزره رو تشخیص بدن،البته شاید در آینده بتونن پارو فراتر ازین بذارن ونکته دوم اینکه زلزله مربوط به لایه های زیرین زمین میشه که براثر حرکت لایه های زیرین زمین که در طول سالها و قرن ها جابجا میشن و دریک نقطه خاص به تلاقی میرسن و فشار عظیمی که در اون نقاط برخورد و در اون عمق به وجود میاد و انرژی عظیمی که آزاد میشه به سطح زمین میرسه و باعث زلزله میشه و اصلا ربطی به لایه های رویی و سطحی زمین نداره
البته که تهران دارای چندین گسل در نقاط مختلف هست و در گذشته ها زلزله داشته و مطمعنا در آینده هم زلزله خواهد داشت ،شاید پس فردا شایدم 400سال دیگه ولی صرفا هیچ کسی نمیتونه محدوه سالی خاصی برای اون تعیین کنه و اینکه این فرونشست میتونه ابعاد تخریب رو گسترده تر کنه اگه زلزله ای داشته باشیم نه اینکه بخودی خود سبب زلزله بشه ،حالا ایشون چجوری احتمال زلزله را تا ده سال اینده دادن و این فرونشست رو ربط دادن به زلزله باید از ایشون پرسید که شما سال ها فعالیت و علم ژاپنی ها و نیوزلندی هارو بردی زیر سوال ،شایدم یه چیزی انداختن گفتن شاید بگیره
خدایا توبه

یک اصطلاحی داریم در علم زمین شناسی و زلزله به نام "دوره بازگشت"
دوره بازگشت زلزله تهران تا چند سال دیگه تکمیل میشه. البته این دوره بازگشت فقط آمار و احتمال ریاضی هست. ممکنه دوره بازگشت هم پر بشه ولی تا 50 سال بعدش هیچ اتفاقی نیفته...

 

[deremel400]

سلام
به نظرتون با عوض شدن رییس جمهور آمریکا ممکنه قیمت خونه بالا یا پایین بشه.

سلام
حرفایی که من شنیدم و وضعیت که می بینم و نظرات تعداد زیادی از کارشناسها اینه که قطعا تا یک سال آینده ملک رشدش زیر تورم خواهد بود یعنی سرمایه گذاری روش مساوی ضرر و بعضی ها اعتقاد دارند حداقل تا 3سال دیگه به همین صورت پیش خواهد رفت .
قیمت ملک ارتباطی با اجاره و رهن هم نداره رهن و اجاره به طور متوسط (نه همه املاک)بالا خواهد رفت حتی شاید بیشتر از تورم .این مطلب را برای افرادی گفتم که میگند ببین اجاره ها رفته بالا پس یک خبری تو ملکه!!!!
به نظرم قرار باشه قیمت چیزی هم تکون بخوره ملک گزینه آخر آخر خواهد بود فعلا ارز از همه واکنش پذیرتر است

 

[pool]

چون ترامپ مثل اوباما نرم نیست و ممکنه مثل بوش جنگ راه بندازه و ملک نقد شدنش زمانبره سرمایه گذاری روش کار عاقلانه ای نیست (مخصوصا تهران)

 

[aminkhan2013]

چون ترامپ مثل اوباما نرم نیست و ممکنه مثل بوش جنگ راه بندازه و ملک نقد شدنش زمانبره سرمایه گذاری روش کار عاقلانه ای نیست (مخصوصا تهران)

اگر این استدلال و تحلیل هست،زمان بوش که ملک خوب رشد کرد چه اوایل دهه80 اصلاحات چه اواسطش زمان ا.ن

 

[deremel400]

اگر این استدلال و تحلیل هست،زمان بوش که ملک خوب رشد کرد چه اوایل دهه80 اصلاحات چه اواسطش زمان ا.ن

زمان اصلاحات را یادم نیست اما زمان ا ن وقتی ملک رشد کرد که اوباما رئیس جمهور بود

 

[pool]

اگر این استدلال و تحلیل هست،زمان بوش که ملک خوب رشد کرد چه اوایل دهه80 اصلاحات چه اواسطش زمان ا.ن

ایران زمان بوش با الان یکی می کنی؟ (ترامپم بزاریم کنار ملک اینقدر رشد کرده که حالا حالاها خبری از رشدش نیست)

 

[aminkhan2013]

زمان اصلاحات را یادم نیست اما زمان ا ن وقتی ملک رشد کرد که اوباما رئیس جمهور بود

بوش پسر از سال2001 تا 2009 بوده...حدودا میشه سال79-80 تا 87-88 همزمان با دو رییس جمهور ایران،برید روی نمودار رشد مسکن ببنید در هردوره رشد بوده یکی فاصله81-82 و دیگری 86-87،هردو مورد هم دقیقا به یادم هست،خصوصا آخریش که بعدش رکود جهانی هم رخ داد

اگه هم که اینقدر با اطمینان از جنگ صحبت میکنید خوب از همین الان باید رفت دلار خرید..ایران زمان بوش هم اینقدر نقدینگی سرگردان داشتیم؟؟؟ا

 

[deremel400]

بوش پسر از سال2001 تا 2009 بوده...حدودا میشه سال79-80 تا 87-88 همزمان با دو رییس جمهور ایران،برید روی نمودار رشد مسکن ببنید در هردوره رشد بوده یکی فاصله81-82 و دیگری 86-87،هردو مورد هم دقیقا به یادم هست،خصوصا آخریش که بعدش رکود جهانی هم رخ داد

اگه هم که اینقدر با اطمینان از جنگ صحبت میکنید خوب از همین الان باید رفت دلار خرید..ایران زمان بوش هم اینقدر نقدینگی سرگردان داشتیم؟؟؟ا

90-91که رشد اصلی ملک زمان ا.ن بود مساوی بود با روی کار آمدن اوباما در این سال طبق نمودارها زمین حدود 160درصد رشد داشته.به نظر من به تنهایی روی کار آمدن ترامپ تاثیری روی ملک نداره و ملک اگر اتفاق خاصی نیوفته حالا حالا ها خواب خواهد بود

 

[pool]

وضعیت قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران

نگاهی به روند قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران نشان می دهد قیمت هر متر مربع فضای مسکونی از 47500 تومان در سال 70 به 3.9 میلیون تومان در 1391 رسیده است و بر همین اساس اجاره بهای یک واحد مسکونی 100 متری از 21400 تومان در سال 71 به 1.637 میلیون تومان در سال 91 رسیده است. البته این افزایش در صورتی می تواند یک تصوی دقیق اقتصادی در اختیار قراردهد که با شاخص های دیگری مانند سطح درآمد خانوارها و شاخص بهای کالاهای مصرفی می تواند توضیح داده شود.

اما فارغ از این وضعیت متوسط رشد قیمت و اجاره مسکن طی دوره فعالیت دولتهای مختلف به خودی خود جالب است، قیمت مسکن براساس آمار در شش ساله فعالیت دولت هاشمی رفسنجانی از 1370 تا 1375 قیمت مسکن 240 درصد و اجاره بها 260 درصد رشد کرده است. البته با توجه به انکه در این آمار میزان تغییرات قیمت در دوسال اول فعالیت دولت اکبرهاشمی رفسنجانی که همزمان با پایان جنگ تحمیلی ذکر نشده به تبع میزان رشد برآورد شده کمتر از میزان واقعی است.

اما در دوره فعالیت دولت سید محمد خاتمی نرخ رشد قیمت مسکن معادل 270 درصد و و اجاره بها 310 درصد بوده است، اما در دوره ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد قیمت مسکن در تهران معادل 500 درصد (معادل شش برابر) و اجاره بها معادل 370 درصد رشد پیدا کرده است که به خودی خود رکورد رشد هزینه مسکن در این دوره شکسته شده است.

مقایسه شاخص بهای کالاهای مصرفی (مبنای محاسبه نرخ تورم) در مقایسه با شاخص قیمت مسکن نشان می دهد که روند افزایش قیمت مسکن در سالهای 70 تا 84 متناسب با شیب رشد قیمت دیگر کالاها بوده است ولی رشد غیر طبیعی قیمت مسکن در شهر تهران دقیقا از سال 85 آغاز شده و یک شکاف بزرگ قیمتی بین کالاهای مصرفی و قیمت مسکه طی سالهای 85 تا 91 ایجاد شده است. بنابراین شاخص می توانیم کاملا افزایش قیمت مسکن در تهران را غیر طبیعی و بسیار فراتر از قیمت کالاهای مصرفی خانوارها بدانیم.

 

[pool]

ان 84-92 = بمب هیدروژنی برای مسکن

 

[amme joon]

مگر اینگه خودش دوباره بیاد رثیس جمهور بشه یه تکونی بده:general304:

 

[saeed396]

همه ساله با گرمای هوا بازار ملک از جمله خرید و فروش و همینطور رهن و اجاره داغ میشه .... خصوصاً روز های جمعه ؛ همین امروز چندین مشتری برای یکی از خونه هام اومد ... شواهد و قرائن نشون میدن که خدا رو شکر این بازار از رکود درومده ...

برای سرمایه گذاری یا اطلاع از قیمت هر نوع ملک و اطلاعات راجع به مسکن و ساخت و ساز و پیش خرید و خرید پروژه های تجاری و مسکونی در منطقه 22 و اطراف دریاچه چیتگر می توانید به جامعترین وبسایت املاک منطقه 22 مراجعه نمایید.
www.40-30.ir

 

[Nima_Azx]

سلام. دوستانی که اشنایی دارند در حد پیش بینی که نمیشه 100% ولی نظرشون رو بدن.
یک خانه کلنگی که قدر السهم هر واحد حدود 70 متر هست. زمین خونه رو از تابستون حدودا برای فروش گذاشتن متری 11 که نرخش همین هست حدودا . زمین 4 تا مالک داره و یه خونه یه طبقه هم کنارش هست با شرایط مشابه و تنها تفاتش یک مالک بودنش هست. هر کدام از زمین ها رو جدا هم میشه فروخت ولی با هم برای خریدار برای مجوز تعداد طبقات امتیاز محسوب میشه.
چند نفر خریدار هستن. اخریشون که بیشترین پیشنهاد رو داد 10 و 700 قیمت داده و چیزی فعلا قراره صحبت کنن.
با توجه به شرایط انتخابات آمریکا و انتخابات پیش رو عوامل دیگر مثل بالا پایین شدن دلار فروش ملک منطقی هست ؟
چون دقیقا سال 89 هم سر همین موضوع و گرانی دلار خودمون هم ضرر زیادی کردیم.

 

[mohebali]

کشوری که در حال پیرشدن هست و در تهران 2 میلیون خانه خالی داره برای چی باید ملکش گرون بشه؟ ( نمیگم ارزون میشه یا گرون میشه ) میگم کسی دلیلشو میدونه؟ ( اگر دلیل منطقی داشته باشه که هیچ ، نداشته باشه ، سرمایه گذاری پر ریسک محسوب میشه ، نمیشه؟)

 

[Quen]

کشوری که در حال پیرشدن هست و در تهران 2 میلیون خانه خالی داره برای چی باید ملکش گرون بشه؟ ( نمیگم ارزون میشه یا گرون میشه ) میگم کسی دلیلشو میدونه؟ ( اگر دلیل منطقی داشته باشه که هیچ ، نداشته باشه ، سرمایه گذاری پر ریسک محسوب میشه ، نمیشه؟)

به علت اینکه سالی 10 درصد ارزش ریال کم میشه.

 

[ali market]

به علت اینکه سالی 10 درصد ارزش ریال کم میشه.

خب اگه تنها دلیل افزایش گرانی مسکن افزایش نرخ ارز باشه چه دلیلی داره مردم برن دنبال دردسرای خرید ملک و زمین ،همون ارزو میخرن با خیال راحت ،هر اتفاقی هم بیفته راحت میتونن نقد کنن
در ضمن پارسال ارز و طلا رشدش بیشتر از رشد نرخ تورم بود و این یعنی سود سرمایه گذاران در این دوبخش در حالی که رشد مسکن و زمین در مقایسه با تورم حتی منفی بوده و این یعنی ضرر در حالی که ارز هم تو این چند سال اخیر رشد داشته در حالی که مسکن رکود صد درصدی داشته با وجود تدبیر دولت تدبیر تو افرایش وام مسکن و فکر کردن میتونن عین خودرو که با وام جلوی برشکستگی ایران خودرو وسایپا رو گرفتن و خیلی تبلیغ کردن تو تلویزیون و من هنوز نتونستم به این نتیجه برسم چجوری مردم محاسبه کردن که این وام به نفعشون هست در صورتیکه اگه خرید نمیکردن خیلی به نفعشون بود ولی در مورد مسکن نتونستن مردمو بکشونن به سمت خرید و رونق مسکن به دلایلی و ناموفق بودن،ولذا به نظر منم حالا حالاها خبری نیست

 

[ali market]

البته ورشکستگی حالا سوژه نکنن دوستان یوقت تصحیح کردم

 

[henry14]

سلام میبخشید دوستان یه سوال داشتم درمورد آپارتمان بدون سند یا قولنامه ای به نظرتون ارزش خرید داره تو تهران بعضی جاها هست باقیمت پایینتر .بعد چیکار کنیم که مطمئن باشه معامله

Sent from my SM-G920F using Tapatalk

 

[Second Life]

برای مجوز ساخت و‌ساز اینطور که من بررسی کردم باید متری 500هزارتومان بدی
این 500هزارتومان بر اساس متراژ زمینه مثلا 120متر زمین یا نه متراژ ساخت 70مترx چهار طبقه = 280متر

 

[OVH]

فارس گزارش می‌دهد
هزینه‌ ساخت‌وساز مسکن صعودی شد/ افزایش چند برابری بهای انشعابات و صدور پروانه‌ ساخت/ پرداخت افزایش قیمت از جیب خریداران

در حالی که بازار مسکن همچنان دوران رکود خود را سپری می‌کند، گزارش‌ها از بخش مسکن حاکی است که هزینه‌های ساخت و ساز روز به روز بالا رفته و این موضوع تأثیر بسزایی بر قیمت تمام شده مسکن گذاشته است.

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، طبق گزارش های رسمی مرکز آمار متوسط هزینه ساخت و ساز مسکن در سال 93 با قیمت‌های جاری روز ، متری بیش از یک میلیون تومان برای مسکن شهری و 700 هزار تومان برای مسکن روستایی بود، اما گزارش‌ها از آخرین وضعیت هزینه‌ها در بازار ساخت و سازهای مسکونی حاکی از افزایش قیمت تمام شده است، به گونه‌ای که سازندگان مسکن در تهران به شدت از این وضعیت ابراز نگرانی کرده و آن را نگران کننده عنوان می‌کنند.

در حال حاضر متوسط قیمت تمام شده مسکن در تهران مترمربعی دو میلیون تومان برآورد می شود که البته در برخی نقاط پایین شهر کمتر از این عدد است.

این در حالی است که برخی از سازندگان معتقدند قطعا این رقم نیز با رشد هزینه های خرید انشعاب آب،برق و صدور پروانه های ساختمانی از یک سو و رشد قیمت برخی مصالح ساختمانی مثل میلگرد،تیرآهن و سیمان افزایش بیشتری پیدا خواهد کرد.

بنابراین گزارش،قیمت زمین و مصالح ساختمانی که عمده ترین بخش ساخت یک واحد مسکونی را تشکیل می دهد( قیمت تمام شده مسکن ترکیبی از هزینه ساخت و قیمت زمین است) در نیمه اول سال 94 کاهش و سپس در نیمه دوم سال تثبیت شد. این موضوع باعث شد قیمت تمام شده ساخت مسکن شیب قابل ملاحظه‌ای نداشته باشد،اما با آغاز سال 95 و رشد برخی هزینه‌های مهم ساخت و ساز شاهد رشد قیمت تمام شده مسکن هستیم.

قیمت زمین مسکونی در تهران به عنوان جزء اول قیمت تمام شده مسکن که بالای نیمی از کل هزینه ها را در برمی گیرد، سال گذشته تقریبا ثابت بود به طوری که تخلیه حباب قیمت در بازار املاک کلنگی در سال 93 و اوایل سال 94، باعث شد متوسط هر مترمربع زمین از شش میلیون تومان در بهار 92، به چهار میلیون و 400 هزار تومان در اواخر سال 94 برسد.

برخی مشاوران املاک در تهران معتقدند رشد چند برابری صدور پروانه های ساختمانی،انشعابات برق،آب و میلگرد و سیمان قطعا به طور مستقیم بر قیمت تمام شده مسکن تاثیرگذار خواهد بود.

یکی از محصولاتی که بر قیمت تمام شده مسکن تاثیرگذار است، میلگرد و آهن آلات است که در نیمه اول سال گذشته نزدیک به 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال 93 کاهش قیمت پیدا کرد، اما این روزها و به دلیل رشد نرخ دلار شاهد افزایش قیمت قابل ملاحظه این کالا هستیم.

*میلگرد از کیلویی 1300 به 2000 تومان و سیمان از پاکتی 6500 به 9000 تومان رسید

کریمی یکی از سازندگان مسکن می گوید: با رشد نرخ دلار قیمت میلگرد در طی روزهای گذشته از کیلویی 1300 تومان به 2000 تومان افزایش یافته است و سیمان که سال گذشته حدود 5 درصد با افزایش قیمت مواجه شده بود این روزها نیز از پاکتی 6500 تومان به 9 هزار تومان رسیده است.

با این حال در نیمه دوم سال گذشته، نوسان قیمت این دو گروه مصالح ساختمانی پرمصرف که سهم بالای 80 درصد در پروژه های ساختمانی نسبت به سایر مصالح را دارند، به سطح صفر رسیده بود.

*افزایش هزینه صدور پروانه ساختمانی از 35 میلیون به 85 میلیون تومان

جهانبخش مالکی یکی از مشاوران املاک معتقد است که قطعا رشد چند برابری هزینه صدور پروانه های ساختمانی باعث شده تا اکثر سازنده های مسکن این رشد هزینه ها را از جیب خریداران تامین کنند.

وی افزود:شهرداری سال گذشته برای صدور پروانه ساختمانی و جواز ساخت برای متراژ 160 متر 35 میلیون تومان از سازنده ها دریافت کرده بود اما امسال برای صدور جواز ساخت با همین متراژ 85 میلیون تومان دریافت کرده است،پس وقتی این رشد هزینه ها در بخش مسکن رخ می دهد قطعا قیمت تمام شده ساخت نیز افزایش می یابد.

به گفته وی،رشد هزینه‌های انشعاب آب و برق نیز این روزها موجب افزایش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد، چرا که شرکت برق برای فروش کنتور تک فاز که چند ماه پیش یک میلیون و 700 هزار تومان دریافت می کرد این روزها دو میلیون و 600 هزار تومان دریافت می کند.

مالکی ادامه داد:قطعا وقتی هزینه صدور پروانه ساختمانی در یک مورد از 35 میلیون تومان به 85 میلیون تومان افزایش می یابد، انشعابات آب و برق چند برابر می شود و قیمت سیمان و میلگرد نیز دو برابر می شود باید منتظر افزایش قیمت تمام شده مسکن باشیم که البته دود این افزایش قیمت‌ها به چشم مصرف کننده نهایی و خریداران مسکن خواهد رفت.

سلامی یک فعال و سازنده مسکن نیز با بیان این که سود ساخت‌وساز در چند سال اخیر به‌شدت کاهش‌یافته است، گفت: در حال حاضر تمام هزینه‌های ساخت چند برابر شده است بطوریکه در حال حاضر در یک کارگاه ساختمانی دستمزد کارگر ساده روزانه بین 60 تا 70 هزار تومان، آرماتوربند بین 90 تا 100هزار تومان، قالب‌بند بین 100 تا 120 هزار تومان و بنا بین 300 تا 350 هزار تومان است که این رقم‌ها می‌تواند در شرایط مختلف کاری و مهارت‌های فنی کارگران تغییر کند.

وی با اشاره به اینکه این رقم ها نمی تواند چندان تاثیر زیادی بر روی قیمت تمام شده مسکن داشته باشد افزود:اما وقتی هزینه های انشعاب ،جواز ساختمانی و مصالح ساختمانی مثل سیمان و میلگرد و تیرآهن افزایش می یابد قطعا قیمت تمام شده مسکن نیز افزایش می یابد.

ابراهیمی یکی دیگر از انبوه‌سازان هم با اشاره به هزینه‌های سرباری که بابت دریافت مجوزهای مربوط به ساخت پرداخت می‌شود، گفت:یکی از مواردی که معمولاً کمتر موردتوجه قرار می‌گیرد، هزینه‌هایی است که سازندگان بابت دریافت مجوزها باید پرداخت کنند. به‌طور مثال هزینه دریافت پروانه ساخت طی سال 93 و در ابتدای 94 تقریباً 30 درصد بالا رفت اما در سال 95 باز هم بالاتر رفته است بطوریکه برای دریافت مجوز ساخت از سوی شهرداری می بینیم که به هیچ وجه شرایط سازنده ها در نظر گرفته نمی شود.

وی افزود:وقتی جواز صدور پروانه ساختمانی به یک باره دو برابر می شود آیا سازنده ها این رشد هزینه ها را که به شکل مستقیم بر قیمت تمام شده مسکن تاثیر می گذارد از جیب خودشان پرداخت خواهند کرد.پس آسان ترین روش برای جبران این هزینه ها کشیدن مبلغ بر روی قیمت واحد مسکونی است.