سرمایه گذاری روی زمین و مسکن

[DLRelease.com]

آقا یه پروژه پیش خرید کردیم نیمه کاره جا خوبیم هست ۸۰ تا عضو ۱۲۰ واحد
کار قانونی به مشکل خورده چند دسته از هم شکایت کردن
چجوری باید پولمونو زنده کنیم؟

مشکل کجاست؟
چند دسته از هم شکایت کردن یعنی کیا؟
قراردادی که دارید نقض شده یا نه؟

 

[پلانگتون]

هیچی برید شکایت کنید راه دادگاه و ....باید برید این مسایل کلی داستان داره

 

[sun666]

با 50 میلون تومان آیا میشه تو بخش مسکن و زمین سرمایه گذاری کرد الان؟

 

[robocop-game]

مشکل کجاست؟
چند دسته از هم شکایت کردن یعنی کیا؟
قراردادی که دارید نقض شده یا نه؟

این تعاونی سال ۸۹ استارت خورده ، شروع روند ساخت انگار از ۹۲ بوده

طبق جلسه ای تعاونی سال ۹۲ الی ۹۳ تراکم ۸۰ واحد با پول اعضا به ۱۲۰ واحد رسوند بعد اومدن گفتن برا ساخت واحد ها اضافه باید اعضا هزینه بدن و وقتی پروژه فروخته شد اون واحد ها هزینه ساخت و سود به به اعضا بر میگرده ، که پروژه به مشکل مالی خورد

سال ۹۳ طبق جلسه اعضا هیات مدیره عوض شد و هیات مدیره جدید منصوب شدن کاملا قانونی با حضور نماینده وزارت تعاون

بعد هیات مدیره قدیمی از هیات مدیره جدید شکایت کردن که با رانت و کارا غیر قانونی منصوب شدن ، دادگاه تشخیص به صحت داد و دستور توقف پروژه داد
بعد ورودی پروژه ۱۰ میلیارد بوده هیات مدیره قبلی کلا ۲ طبقه اسگلت زدن گفتن موجودی تموم شده

هیات مدیره جدید از هیات مدیره قبلی شکایت خیانت در امانت کرد و حکم پس گرفت دادگاه سال ۹۵ بود انقدر شکایت تو شکایت شد که دادگاه حتی حساب مسدود کرد

هیات مدیره قبلی برج ۴ سال ۹۵ یه امضا جمع کرد پروژه بفروشه پول اعضا پس بده
برج ۵ سال ۹۵ اساس نامه مدتش تموم شد
برج ۹ هیات مدیره جدید جلسه تمدید اساس نامه گذاشت و محل تعاونی خود سازمان کرد
الان پروژه ۶۰۰ میلیون به منطقه بدهکاره ( همون قضیه تراکم اضافه خریدن و .... )

ارزش زمین و ...... دادگاه بررسی کرده
الان میگن حکم دادگاه برا این که کدوم از این ۲ دسته قانونی هستن و اجازه هر کاری اعم از سرمایه گذاری و یا فروش با اونه برج ۵ میاد

از این ور وزارت تعاون هیات مدیره جدید قبول داره و تغییر هیات مدیره قبلی به جدید زیر نظر نماینده وزارت تعاون و وزارت تعاون بوده

از این جهت هیات مدیره جدید به تازگی ، آگهی جذب سرمایه گذار تو روزنامه چاپ کرده و حتی مشتری مثل قرارگاه نیرو انتظامی برا پروژه پیدا کرده
اما مدیر تعاونی قدیم رفته زیر آب زده و گفته اینا غیر قانونین و .....
( اکثر افراد مثل بنگاه ها محل و ...... به فاسد بودن مدیر تعاونی سابق تاکید دارن )

از سال ۹۴ تا الان هیات مدیره جدید به مدیر تعاونی و هایت مدیره جدید به هیات مدیره قبلی به صورت رسمی گفتن اسناد تعاونی به ما تحویل بدید اونا نمیدن و تا الان ندادن و امتنا میکنن
و به تازگی معلوم شده مدیر تعاونی سابق سرخورد بدون شور و جلسه علنی با یکی قزار داد بسته و کسی شریک کرده

موقعیت پروژه ، شهرک شهید باقری رو به روی دریاچه خلیج فارس همون دریاچه چیتگره
پروژه تعاونی حمل و نقل ترافیک شهرداری تهرانه

کلا گیر چنتا مال مردم خور بی ناموس افتادیم ول کن نیستن و همش دنبال راهین ماجرا کش پیدا کنه ، مملکت اگر صاحب داشت دهن این مال مردم خورا سرویس میکرد اما متاسفانه صاحب نداره و این دزدا راحت هر کاری میخوان میکنن

 

[DLRelease.com]

با 50 میلون تومان آیا میشه تو بخش مسکن و زمین سرمایه گذاری کرد الان؟

میشه وارد قسمت های خدماتی مثل دکوراسیون ام دی اف و ... شد ولی ساخت و فروش حداقل توی شهرهای بزرگ نه.

 

[DLRelease.com]

این تعاونی سال ۸۹ استارت خورده ، شروع روند ساخت انگار از ۹۲ بوده

طبق جلسه ای تعاونی سال ۹۲ الی ۹۳ تراکم ۸۰ واحد با پول اعضا به ۱۲۰ واحد رسوند بعد اومدن گفتن برا ساخت واحد ها اضافه باید اعضا هزینه بدن و وقتی پروژه فروخته شد اون واحد ها هزینه ساخت و سود به به اعضا بر میگرده ، که پروژه به مشکل مالی خورد

سال ۹۳ طبق جلسه اعضا هیات مدیره عوض شد و هیات مدیره جدید منصوب شدن کاملا قانونی با حضور نماینده وزارت تعاون

بعد هیات مدیره قدیمی از هیات مدیره جدید شکایت کردن که با رانت و کارا غیر قانونی منصوب شدن ، دادگاه تشخیص به صحت داد و دستور توقف پروژه داد
بعد ورودی پروژه ۱۰ میلیارد بوده هیات مدیره قبلی کلا ۲ طبقه اسگلت زدن گفتن موجودی تموم شده

هیات مدیره جدید از هیات مدیره قبلی شکایت خیانت در امانت کرد و حکم پس گرفت دادگاه سال ۹۵ بود انقدر شکایت تو شکایت شد که دادگاه حتی حساب مسدود کرد

هیات مدیره قبلی برج ۴ سال ۹۵ یه امضا جمع کرد پروژه بفروشه پول اعضا پس بده
برج ۵ سال ۹۵ اساس نامه مدتش تموم شد
برج ۹ هیات مدیره جدید جلسه تمدید اساس نامه گذاشت و محل تعاونی خود سازمان کرد
الان پروژه ۶۰۰ میلیون به منطقه بدهکاره ( همون قضیه تراکم اضافه خریدن و .... )

ارزش زمین و ...... دادگاه بررسی کرده
الان میگن حکم دادگاه برا این که کدوم از این ۲ دسته قانونی هستن و اجازه هر کاری اعم از سرمایه گذاری و یا فروش با اونه برج ۵ میاد

از این ور وزارت تعاون هیات مدیره جدید قبول داره و تغییر هیات مدیره قبلی به جدید زیر نظر نماینده وزارت تعاون و وزارت تعاون بوده

از این جهت هیات مدیره جدید به تازگی ، آگهی جذب سرمایه گذار تو روزنامه چاپ کرده و حتی مشتری مثل قرارگاه نیرو انتظامی برا پروژه پیدا کرده
اما مدیر تعاونی قدیم رفته زیر آب زده و گفته اینا غیر قانونین و .....
( اکثر افراد مثل بنگاه ها محل و ...... به فاسد بودن مدیر تعاونی سابق تاکید دارن )

از سال ۹۴ تا الان هیات مدیره جدید به مدیر تعاونی و هایت مدیره جدید به هیات مدیره قبلی به صورت رسمی گفتن اسناد تعاونی به ما تحویل بدید اونا نمیدن و تا الان ندادن و امتنا میکنن
و به تازگی معلوم شده مدیر تعاونی سابق سرخورد بدون شور و جلسه علنی با یکی قزار داد بسته و کسی شریک کرده

موقعیت پروژه ، شهرک شهید باقری رو به روی دریاچه خلیج فارس همون دریاچه چیتگره
پروژه تعاونی حمل و نقل ترافیک شهرداری تهرانه

کلا گیر چنتا مال مردم خور بی ناموس افتادیم ول کن نیستن و همش دنبال راهین ماجرا کش پیدا کنه ، مملکت اگر صاحب داشت دهن این مال مردم خورا سرویس میکرد اما متاسفانه صاحب نداره و این دزدا راحت هر کاری میخوان میکنن

اووووف . هرکی اومده از قبلی شکایت کرده.
نتایج حسابرسی و گزارشات ناظرین هیئت مدیره چی میگه؟
به نظرم مال باخته ها جمع بشین پول بزارید یه وکیل درجه یک بگیریدبندازید به جون همشون. موضوع خیلی پیچیده نیست باتوجه به گزارشات حسابرسی و ناظرین هیئت مدیره و کارشناسان دادگستری زود میشه فهمید کی کجا زیر آبی رفته و الان وضعیت چیه.
امیدوارم زودتر مشکلتون حل بشه.

 

[پلانگتون]

چیتگر خیلی برج ساختند اصلا حال آدم رو بد میکنه این ساخت و سازهای قارچ گونه

 

[پلانگتون]

اصلا نمیشه یه ملک درست و در مون پیدا کرد اکثرا زیر طرحند .خودم یکیشو داشتم زیر طرح بود کلی دوندگی کردم با وکیلم تا پدر شهرداری رو در آوردم.ولی ماشالله شهرداری چی ها بابا ای ول خوب مردم رو سر کیسه میکنند.

 

[robocop-game]

اصلا نمیشه یه ملک درست و در مون پیدا کرد اکثرا زیر طرحند .خودم یکیشو داشتم زیر طرح بود کلی دوندگی کردم با وکیلم تا پدر شهرداری رو در آوردم.ولی ماشالله شهرداری چی ها بابا ای ول خوب مردم رو سر کیسه میکنند.

همین پروژه مسکوت مونده ما هم برای شهداریه - شهرداری سازمان حمل و نقل ترافیک
اینا به هم دیگه ام رحم نمیکنن

 

[پلانگتون]

شهرداری دزده واقعا

 

[F-May5th]

دوستان کسی میدونه شمال شهر خلخال (شمال اقتصادی نه شمال جغرافیایی)، کدوم منطقشه و قیمت آپارتمان یا خونه در اون محدوده، تقریبا متری چنده ؟
ممنون

 

[شبق]

میشه وارد قسمت های خدماتی مثل دکوراسیون ام دی اف و ... شد ولی ساخت و فروش حداقل توی شهرهای بزرگ نه.

یه سری به پردیس بزن

 

[شبق]

با 50 میلون تومان آیا میشه تو بخش مسکن و زمین سرمایه گذاری کرد الان؟

یه سری به پردیس بزن

 

[شبق]

یه سری به پردیس بزن

یه سری به پردیس و اندیشه بزن

 

[pegu206]

دوستان کسی میدونه شمال شهر خلخال (شمال اقتصادی نه شمال جغرافیایی)، کدوم منطقشه و قیمت آپارتمان یا خونه در اون محدوده، تقریبا متری چنده ؟
ممنون

مستر افتک اگه تا حالا جوابتونو نگرفتید عرض کنم خدمتتون نوساز بهترین جا حداکثر 2 تومن و میانگین قیمتی حدود یک میلیون در نظر بگیرید.

 

[pegu206]

دوستان یه سوال دارم ؟
وام مسکن بافت فرسوده آیا هنوز هست و چند درصده ؟
ما یه خونه ویلایی داریم اجاره دادیم چندان استفاده ای نداره ، بنظرتون با یه خورده سرمایه گذاری و وام فرسوده ( که اون منطقه شامل میشه) مثلا 4 واحد آپارتمان بسازیم بدیم اجاره که فکرکنم اجاره هاش اقساطش رو پوشش میده... این کار بنظرتون توجیه داره ؟ کار منطقی ای هست ؟؟
با توجه با اینکه میزان اقساط وام ثابت و اجاره ها هر سال سیر صعودی داره... بعد چند سال که وامش تموم شد مثلا 4 تا آپارتمان میممونه واسه آدم و یه منبع درآمدی از قبل اجاره هاش هست

 

[pegu206]

در مورد سوال بالایی با یکی از دوستان مشورت کردم و به جمع بندی جالبی رسیدم که خواستم اینجا با شما به اشتراک بگذارم

حساب کردیم حدود 200 میلیون هزینه ساخت میشه اگه بتونیم 120 وام بگیریم باید حدود 80 میلیون نقدی هزینه ساخت کنیم.
همین 80 تومن با فرض اینکه در یک حساب 20 درصدی بزاریم حدود 1,300 هرماه سود بانکیشه !
یعنی از تاریخ شروع این کار هر ماه 1,300 ضرر میکنیم به عبارتی هر سال حدود 16 میلیون زیان !
با فرض اینکه اجاره ها کامل اقساط رو پوشش بده یک مسئله مهم اینه که آیا اجاره ها سروقت دریافت میشه ؟؟؟ اونایی که با اجاره ملک سر وکار داشتند میدونند همچین چیزی محاله. و ممکنه یکی دو تا از این مستاجر ها با مشکل مالی مواجه بشند و حتی 3-4 ماهی اجاره نپردازند ( من خودم تجربه 6 ماه عقب افتادن کرایه خونه رو داشتم که حتی 2 ماه بعد تخلیه خونه تسویه شد!!!)
با این حساب اگر کسی مثل من بخواد برای پرداخت اقساط وام روی اجاره واحد ها حساب کنه قطعا و حتما به مشکل اساسی میخوره .
اما اگر کسی برای پرداخت وامش روی منبع دیگه ای حساب کنه اون بحثش جداست و باید جدا مورد ارزیابی قرار بگیره و سود و زیان این کارشو حساب کنه

و مورد دیگه ای که هست مثلا یکی بیاد نصف واحد هاشو بفروشه تا لاقل بخشی از سرمایش برگرده اینهم قابل بررسیه، اما چندین ایراد هم به همین مسئله وارده اولا سود ساخت واحد ها تا زمان فروش در بهترین حالت با سود بانکی برابری میکنه ( این سود بانکی خیلی کارها رو خراب کرده !!) حالت بدبینانه اش دیر فروش رفتن و یا مجبور به فروش با قیمت زیان ده شدن و.....

در نهایت به این نتیجه رسیدم ساخت و ساز آپارتمان با هدف اجاره دادن یه کار اشتباه و زیان ده هست لااقل برای مورد من که این چنین هست.
این موردی که بررسی کردم در مقیاس کوچیک و سرمایه کم هست این مقایسه رو برای مجتمع های بزرگ و متراژ بالا حساب کنید تا عمق فاجعه بیشتر خودنمایی کنه
بنظر میرسه با شرایط موجود ، بحران رکود مسکن تا سال های سال ادامه خواهد داشت و سرمایه گذاری در این بخش بجز برای مصرف قطعا زیان ده هست.

 

[Nima_Azx]

در مورد سوال بالایی با یکی از دوستان مشورت کردم و به جمع بندی جالبی رسیدم که خواستم اینجا با شما به اشتراک بگذارم

حساب کردیم حدود 200 میلیون هزینه ساخت میشه اگه بتونیم 120 وام بگیریم باید حدود 80 میلیون نقدی هزینه ساخت کنیم.
همین 80 تومن با فرض اینکه در یک حساب 20 درصدی بزاریم حدود 1,300 هرماه سود بانکیشه !
یعنی از تاریخ شروع این کار هر ماه 1,300 ضرر میکنیم به عبارتی هر سال حدود 16 میلیون زیان !
با فرض اینکه اجاره ها کامل اقساط رو پوشش بده یک مسئله مهم اینه که آیا اجاره ها سروقت دریافت میشه ؟؟؟ اونایی که با اجاره ملک سر وکار داشتند میدونند همچین چیزی محاله. و ممکنه یکی دو تا از این مستاجر ها با مشکل مالی مواجه بشند و حتی 3-4 ماهی اجاره نپردازند ( من خودم تجربه 6 ماه عقب افتادن کرایه خونه رو داشتم که حتی 2 ماه بعد تخلیه خونه تسویه شد!!!)
با این حساب اگر کسی مثل من بخواد برای پرداخت اقساط وام روی اجاره واحد ها حساب کنه قطعا و حتما به مشکل اساسی میخوره .
اما اگر کسی برای پرداخت وامش روی منبع دیگه ای حساب کنه اون بحثش جداست و باید جدا مورد ارزیابی قرار بگیره و سود و زیان این کارشو حساب کنه

و مورد دیگه ای که هست مثلا یکی بیاد نصف واحد هاشو بفروشه تا لاقل بخشی از سرمایش برگرده اینهم قابل بررسیه، اما چندین ایراد هم به همین مسئله وارده اولا سود ساخت واحد ها تا زمان فروش در بهترین حالت با سود بانکی برابری میکنه ( این سود بانکی خیلی کارها رو خراب کرده !!) حالت بدبینانه اش دیر فروش رفتن و یا مجبور به فروش با قیمت زیان ده شدن و.....

در نهایت به این نتیجه رسیدم ساخت و ساز آپارتمان با هدف اجاره دادن یه کار اشتباه و زیان ده هست لااقل برای مورد من که این چنین هست.
این موردی که بررسی کردم در مقیاس کوچیک و سرمایه کم هست این مقایسه رو برای مجتمع های بزرگ و متراژ بالا حساب کنید تا عمق فاجعه بیشتر خودنمایی کنه
بنظر میرسه با شرایط موجود ، بحران رکود مسکن تا سال های سال ادامه خواهد داشت و سرمایه گذاری در این بخش بجز برای مصرف قطعا زیان ده هست.

بله برای کسی که کارش این هست و سرمایه ای خوابیده داره و باز از جایی دیگه درامد داره ضرری نداره ولی شخصی بدون هیچ تجربه بخواد این کارو انجام بده وسط کار احتمالا از نظر مالی کم بیاره چون نه راه و چاهشو میدونه نه تجربشو داره. همین الان شما یه ملک کلنگی اگهی فروش بذار روی ۳ ۴ ماه فروش میره ولی نهایتا نه به قیمت شما. مثلا متری ۲۰۰ ۳۰۰ کمتر. ولی تو همین رکود خیلی بدم هستن کسایی که کار میکنن ولی این وسط اقشار معمولی جامعه بیشتر ضرر میکنن. چون خیلی ها نمیتونن حتی یه خونه جای معمولی رهن کنن. اخرین نفری که ضرر میکنه همون سازنده هست.

 

[deremel400]

بله برای کسی که کارش این هست و سرمایه ای خوابیده داره و باز از جایی دیگه درامد داره ضرری نداره ولی شخصی بدون هیچ تجربه بخواد این کارو انجام بده وسط کار احتمالا از نظر مالی کم بیاره چون نه راه و چاهشو میدونه نه تجربشو داره. همین الان شما یه ملک کلنگی اگهی فروش بذار روی ۳ ۴ ماه فروش میره ولی نهایتا نه به قیمت شما. مثلا متری ۲۰۰ ۳۰۰ کمتر. ولی تو همین رکود خیلی بدم هستن کسایی که کار میکنن ولی این وسط اقشار معمولی جامعه بیشتر ضرر میکنن. چون خیلی ها نمیتونن حتی یه خونه جای معمولی رهن کنن. اخرین نفری که ضرر میکنه همون سازنده هست.

نمیگم کننده کار و سازنده خبره ضرر میکنه اما اصلا قبول ندارم که ملک سر 3-4ماه فروش میره یکی از اقوام خود من 3ساله به بنگاه ها و روزنامه و....سپرده متری 300 تومن هم حتی بیشتر راضی کم کنه 10میلیون هم شیرینی پیدا کردن مشتری گذاشته هنوز فروش نرفته موعیت ملک هم نبش چهار راه است ته کوچه بن بست و....نیست

 

[hexman]

دوستان وضعیت ملک تکونی خرده یا نه؟