سرمایه گذاری روی زمین و مسکن

[Musketeer]

بیاید منطقی باشیم دوستان. مسکن قیمتش ثابته، ریاله که ارزشش کم شده. رکود مسکن هم اصل موضوعش بخاطر اینه که وامی که بانک میده دیگه باهاش نمیشه کاری کرد. مثل همیشه بعد از اینکه مبلغ وام رو بردن بالا همه چی مثل روز اولش میشه (مثل روز اولش که نمیشه البته هر سری یکم بدتر میشه بهرحال)

 

[GlobalTech]

بیاید منطقی باشیم دوستان. مسکن قیمتش ثابته، ریاله که ارزشش کم شده. رکود مسکن هم اصل موضوعش بخاطر اینه که وامی که بانک میده دیگه باهاش نمیشه کاری کرد. مثل همیشه بعد از اینکه مبلغ وام رو بردن بالا همه چی مثل روز اولش میشه (مثل روز اولش که نمیشه البته هر سری یکم بدتر میشه بهرحال)

به نکته درستی اشاره کردید. یکی از عوامل محرک بازار، همین وام مسکن هست. به طور مثال در حال حاضر مقدار وام مسکن یکم زوجین (160 میلیون تومن) به اندازه ای ناچیز هست که تکافوی خرید 10 متر از آپارتمان در یک منطقه معمولی تهران رو هم نمیکنه.
دلیل کاهش قیمت اوراق تسه مسکن یا همون اوراق وام همینه که مقدار وام جوابگوی قیمت مسکن نیست و به همین دلیل این اوراق جذابیت خودش رو از دست داده چون وقتی وام رو بگیری عملاً باهاش نمیتونی کار خاصی بکنی. البته دولت برنامه هایی برای افزایش وام داره اما بعید میدونم امسال اجرایی بشه.

 

[silva14]

به نکته درستی اشاره کردید. یکی از عوامل محرک بازار، همین وام مسکن هست. به طور مثال در حال حاضر مقدار وام مسکن یکم زوجین (160 میلیون تومن) به اندازه ای ناچیز هست که تکافوی خرید 10 متر از آپارتمان در یک منطقه معمولی تهران رو هم نمیکنه.
دلیل کاهش قیمت اوراق تسه مسکن یا همون اوراق وام همینه که مقدار وام جوابگوی قیمت مسکن نیست و به همین دلیل این اوراق جذابیت خودش رو از دست داده چون وقتی وام رو بگیری عملاً باهاش نمیتونی کار خاصی بکنی. البته دولت برنامه هایی برای افزایش وام داره اما بعید میدونم امسال اجرایی بشه.

بحث افزایش وام یه چیزه و بحث پرداخت اقساطش یه مشکل حادتر. اقساط وام 160 تمنی چقدره ؟ با این اوضاع اقتصادی و قانون کار کیا می تونن اقساط وام رو بدن؟
برای وام اوراق 12 ساله 6 سال اول فقط سودش کم میشه و اصل وام دست نخورده میمونه خیلی ستمه وام اوراق

 

[behsen69]

بیاید منطقی باشیم دوستان. مسکن قیمتش ثابته، ریاله که ارزشش کم شده. رکود مسکن هم اصل موضوعش بخاطر اینه که وامی که بانک میده دیگه باهاش نمیشه کاری کرد. مثل همیشه بعد از اینکه مبلغ وام رو بردن بالا همه چی مثل روز اولش میشه (مثل روز اولش که نمیشه البته هر سری یکم بدتر میشه بهرحال)

دلیل افزایش قیمت مسکن که واضحه و سیکل معیوب و اقتصاد به گل نشسته و رو به زوال ما هم که وضعش مشخصه

اما بحث اینه که در حال حاضر فرض کنید وام مسکن بشه 300 یا 400 میلیون. اقساط ماهیانه 7 8 میلیونیش رو کی میتونه پرداخت کنه؟

 

[behsen69]

یه موضوع دیگه ای هم هست که کمتر کسی بهش توجه کرده

در جهش قبلی سالهای 90 و 91 قیمت دلار 3 برابر شد و قیمت مسکن 2 برابر(میانگین قیمت مسکن در تهران از 2 میلیون شد 4 میلیون)

اما اینبار که دلار مثل سری قبل 3 برابر شد مسکن هم دقیقا 3 برابر رشد کرد(میانگین قیمت مسکن در تهران از 4.5 میلیون به 13.5 میلیون)

اینکه مسکن به قیمت سال 96 برنمیگرده واضح و مبرهنه، اما به نظر من سناریوی قیمت مسکن 2 حالت داره:

1- اصلاح قیمتی بیشتر از دوره قبل داشته باشه و در حد 15 تا 20 درصد قیمت ها کاهش پیدا کنه تا بازار یه مقدار از این شوک سنگین و رکود شدید خارج بشه

2- حدود 18 تا 24 ماه با همین قیمت ها معاملات مسکن تعطیل و نیمه تعطیل میمونه تا نقدینگی جدید توسط بانک ها خلق بشه(سود بانکی) و دو افزایش دستمزد هم در ابتدای سالهای 99 و 1400 مقداری قدرت خرید مردم رو احیا کنه

راه دیگه ای به ذهن من نمیرسه برای بیرون اومدن مسکن از این وضع

 

[deremel400]

اقتصاددان های مارو باش
همه میگن مسکن امسال حداقل 25 درصد کاهش پیدا میکنه منم این چند وقته یه بررسی توی دیوار کردم حداقل درصد کاهش مشهوده در قیمت ها
اونوقت این آقا حرف از بازدهی میزنه!

طرف موسسه مالی و مشاوره اقتصادی داره یه جوری نظر میده که اگر مثلا دلار دوباره بالا رفت و احتمال جنگم نبود و بازار مسکن دوباره رشد کرد بهش نگند پیش بینیت غلط بود .فرضا هم بازده این بازار منفی هم بود همین حرف را میزنه بازده منفی هم میشه کمترین بازده!!!!!!!!

 

[Musketeer]

بحث افزایش وام یه چیزه و بحث پرداخت اقساطش یه مشکل حادتر. اقساط وام 160 تمنی چقدره ؟ با این اوضاع اقتصادی و قانون کار کیا می تونن اقساط وام رو بدن؟
برای وام اوراق 12 ساله 6 سال اول فقط سودش کم میشه و اصل وام دست نخورده میمونه خیلی ستمه وام اوراق

وام ۱۶۰ تومنی بازپرداختش حدود ۲ میلیون تومن ماهانه هست. واقعیتش اینه که مبلغ زیادی نیست برای ۲نفر.
بهرحال وام مسکن همینه دیگه. اتفاقا یه حساب سرانگشتی نشون میده خیلی هم ستم نیست وامی که میدن. حداقل تو سالهای اخیر بخاط سرعت بالای کاهش ارزش ریال که اینطور بوده. الآن کسی که سالهای قبل وام ۱۸ تومنی گرفته بود و خونه خریده بود داره قسط ۲۷۰ هزار تومنی میده بابتش! همینطور وام ۸۰ تومنی رو الآن ۱ میلیون میده و چند سال دیگه این ۱میلیون واقعا هیچی نیست. و اگه این سال دیگه مبلغ وام ۲۰۰ تومن باشه و بازپرداختش حدود ۳ تومن، بعد از چند سال اون ۳ تومن حکم همین ۲۷۰ تومن الآن برای وام ۱۸ تومنی رو داره.

حالا میتونیم الآن بشینیم اینجا غر بزنیم و دردل کنیم با همدیگه که ستمه و ناجوانمردانه اس! بهرحال اینا واقعیته باید بر اساس اینا برنامه ریزی کرد.

موفق باشید.

 

[robocop-game]

وام ۱۶۰ تومنی بازپرداختش حدود ۲ میلیون تومن ماهانه هست. واقعیتش اینه که مبلغ زیادی نیست برای ۲نفر.
بهرحال وام مسکن همینه دیگه. اتفاقا یه حساب سرانگشتی نشون میده خیلی هم ستم نیست وامی که میدن. حداقل تو سالهای اخیر بخاط سرعت بالای کاهش ارزش ریال که اینطور بوده. الآن کسی که سالهای قبل وام ۱۸ تومنی گرفته بود و خونه خریده بود داره قسط ۲۷۰ هزار تومنی میده بابتش! همینطور وام ۸۰ تومنی رو الآن ۱ میلیون میده و چند سال دیگه این ۱میلیون واقعا هیچی نیست. و اگه این سال دیگه مبلغ وام ۲۰۰ تومن باشه و بازپرداختش حدود ۳ تومن، بعد از چند سال اون ۳ تومن حکم همین ۲۷۰ تومن الآن برای وام ۱۸ تومنی رو داره.

حالا میتونیم الآن بشینیم اینجا غر بزنیم و دردل کنیم با همدیگه که ستمه و ناجوانمردانه اس! بهرحال اینا واقعیته باید بر اساس اینا برنامه ریزی کرد.

موفق باشید.

خیلی منطقی جلوه دادی
و بچه پیش دبستانی میدونه حقوق وزارت کاری ماهی ۱.۶۰۰ ( تازه اگر همینم بدن )
هیچوقت نمیتونه ماهی ۲ میلیون قسط بده
تو جوب هم نمیتونه زندگی کنه‌ زندگی خرج داره

 

[Musketeer]

خیلی منطقی جلوه دادی
و بچه پیش دبستانی میدونه حقوق وزارت کاری ماهی ۱.۶۰۰ ( تازه اگر همینم بدن )
هیچوقت نمیتونه ماهی ۲ میلیون قسط بده
تو جوب هم نمیتونه زندگی کنه‌ زندگی خرج داره

عزیز من که با شما دعوا ندارم چرا سر من خالی میکنی؟ :general404: من که نمیتونم جواب بیکفایتی و بی لیاقتی و ... کسایی که باعث این شدن رو بدم.

بله خب با حقوق پایه وزارت کار خونه که نمیشه خرید هیچی، تو بیسیک زندگی هم آدم میمونه. هیچکس نگفت تو ایران مثل خیلی کشورای درست حسابی دنیا «با حداقل تلاش» میشه زندگی راحتی داشت. نخیر اینجا با حداقل تلاش نهایتا تو همون جوب که شما فرمودی بشه زندگی کرد.

بله کسی که در ابتدای مسیر شغلیش هست نمیتونه توقع بیشتر از حقوق پایه وزارت کار داشته باشه. ولی اگه کسی بعد از چند سال کار کردن هنوز افق دیدش همون حقوق وزارت کاره نمیتونه توقع داشته باشه تو ایران زندگی راحتی داشته باشه. حقوق پایه وزارت کار ۱۶۰۰ هست اگه همونم بدن ولی بعد از چند سال سابقه و مقدار مناسبی تلاش باید به فکر ۴-۵ تومن حداقل ماهیانه دیگه بود. وقتی ۲نفر کار کنن قاعدتا باید بتونن ۲تومن از درآمد کلیشون رو برای قسط وام مسکنشون بزارن کنار.

حرف شما درسته. با حقوق یک نفره‌ وزارت کار نمیشه ۲تومن قسط داد و صاحب خونه شد. اگه میشد که ما هم عملا بلاد کفر بودیم.

 

[behsen69]

نموداری که به دوستانی که قصد سرمایه گذاری رو ملک دارن کمک بسیاری میکنه.

این نمودار تا پایان سال 95ئه و این چرخه در تمام 30 سال گذشته عینا تکرار شده و جالب اینکه ثبات یا جهش نرخ ارز هم هیچ تاثیری روی چرخه قیمت مسکن نداشته. میبینیم که حتی سالهای 80 81، و 85 86 که قیمت دلار در ثبات کامل بوده رفتار قیمت ملک مثل دوره های افزایش نرخ ارز بوده!

چیزی که من از این نمودار برداشت میکنم: 2 سال افزایش قیمت ملک زیر نرخ تورم، 2 سال افزایش قیمت در محدوده نرخ تورم و 2 سال هم افزایش قیمت بالاتر از نرخ تورم.

 

[s.david.s]

وام ۱۶۰ تومنی بازپرداختش حدود ۲ میلیون تومن ماهانه هست. واقعیتش اینه که مبلغ زیادی نیست برای ۲نفر.
بهرحال وام مسکن همینه دیگه. اتفاقا یه حساب سرانگشتی نشون میده خیلی هم ستم نیست وامی که میدن. حداقل تو سالهای اخیر بخاط سرعت بالای کاهش ارزش ریال که اینطور بوده. الآن کسی که سالهای قبل وام ۱۸ تومنی گرفته بود و خونه خریده بود داره قسط ۲۷۰ هزار تومنی میده بابتش! همینطور وام ۸۰ تومنی رو الآن ۱ میلیون میده و چند سال دیگه این ۱میلیون واقعا هیچی نیست. و اگه این سال دیگه مبلغ وام ۲۰۰ تومن باشه و بازپرداختش حدود ۳ تومن، بعد از چند سال اون ۳ تومن حکم همین ۲۷۰ تومن الآن برای وام ۱۸ تومنی رو داره.

حالا میتونیم الآن بشینیم اینجا غر بزنیم و دردل کنیم با همدیگه که ستمه و ناجوانمردانه اس! بهرحال اینا واقعیته باید بر اساس اینا برنامه ریزی کرد.

موفق باشید.

دقیقا
کسی که دوسال قبل تو یه محله کرج ماهی 400.000 اجاره میداد الان باید ماهی 1.200.000 بده . با فرض اینکه رهنش همون 10 تومن دو سال قبل بمونه
دو سال پیش میتونست اون خونه رو با 85 تومن بخره . حالا شما همینو با قسط وام مسکن مقایسه بکن یا هر وام دیگه ای با نرخ بالاتر ! که فقط سند همون خونه تو رهن بانک یا شخص بره
قسط وامش امسال همون قسط دو سال قبل . دو سال قبل قسط وامش تقریبا دوبرابر اجاره بوده ولی امسال حدود 65% اجاره یک ماه رو باید قسط بده . از طرفی صاحب خونه هم شده و همون ملک 85 تومن حدود 230 اینطورا ارزش داره
کسایی که اینو درک بکنن گیلیم خودشونو از آب بیرون میکشن وکسایی هم که جلوش وایسن کم کم از دور عقب میوفتن

خونه دار شدن هم سختی هایی داره که باید به جون خرید
همین که شما این قضیه رو فهمیدی جدی جدی 50% مسیرو رفتی:general601:

 

[forsoh]

روزنامه دنیای اقتصاد مطلبی را در خصوص افزایش نرخ بنزین و شاخص تورمی چاپ کرده که خواندنش خالی از لطف نیست. نکته جالب ماجرا آن است که هرگاه بنزین گران شده، مسکن نخستین شاخصی بوده که به افزایش نرخ تورم دامن زده است.

رابطه افزایش قیمت بنزین و نرخ تورم در سال‌های اخیر+جدول

 

[nelital]

شنیدم با پایین آمدن قیمت دلار و تثبیت قیمت آن، قیمت مسکن 30 درصد کاهش داشته.
نمیدونم چقدر این درسته یا در تمکام شهرها اینگونه بوده یا نه. این یعنی اینکه من اشتباه می کردم در گذشته در پاسخ به @amirshop گرامی گفته بودم:

با درود و آرزوی نیکی برای شما
از دید من ریسکش خیلی زیاده خونه به همین راحتیا ارزون نمیشه.
الآن مهمترین دلیل افزایش بها خونه ها افزایش بها زمین، کالاهای ساخت و ساز ساختمانی، کالاهای طراحی داخلی، دستمزد کار اوستایی و کارگری، افزایش نرخ خلافی و عوارض شهرداری در سال 98 و افزایش کرایه ماشین های باربری هم هست.

از ایشان و سایر کاربران محترم به دلیل کلی گویی و اطلاعات غلط پوزش می خواهم.
در بعضی شهرها مانند تهران هزینه بها تمام شده مسکن بیشتر بخاطر قیمت زمین هست و هزینه های ساخت و ساز شاید تاثیر کمتری در قیمت تمام شده مسکن داشته باشند.

 

[GlobalTech]

افزایش قیمت مسکن در مهرماه 98 به دنبال افزایش معاملات

بر اساس آمار وزارت راه در مهرماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با افزایش ۹۹ صدم درصدی به ۱۲.۸ میلیون تومان رسید.

به گزارش تسنیم بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی متوسط قیمت مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران طی مهرماه امسال ۱۲ میلیون و ۸۴۸ هزار تومان بود. این رقم در مقایسه با میانگین قیمت شهریور ماه ۹۹ صدم درصد افزایش یافته است.

در شهریور ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران ۱۲ میلیون و ۷۲۲ هزار تومان بود.

در اولین ماه پاییز ۲۹۳۰ فقره قرارداد مسکن در سامانه کد رهگیری ثبت شد که در مقایسه با ۲۴۵۵ فقره شهریور ماه امسال حاکی از رشد ۱۹.۳ درصدی است.

بر اساس آمار دفتر سرمایه گذاری و اقتصاد مسکن در منطقه یک متوسط قیمت مسکن با افزایش حدود ۴ میلیون تومانی به ۲۸ میلیون و ۱۷۲ هزار تومان افزایش یافته است. در شهریور متوسط قیمت مسکن در این منطقه ۲۴ هزار و ۸۱۰ هزار تومان بود.

در منطقه ۲ نیز افزایش قیمت مسکن روی داده و به ۱۹ میلیون و ۹۸۲ هزار تومان رسیده است. در شهریور متوسط قیمت مسکن در این منطقه ۱۸ میلیون و ۵۸۵ هزار تومان بود.

 

[ARIAEI]

افزایش قیمت داشته که اونم به دلیل عدم نظارت روی قیمت مسکن هست و همینطور بی انصافی و طمع فروشندگان
ولی کو خریدار؟ خریدار توان خرید نداره بازار راکد هست کسی پول اضافی نداره گران بخره و تا قیمتها به قبل برنگرده و تعدیل نشه بازار مسکن همچنان در رکود به سر میبره

 

[SSshahin]

فعلا خریداری وجود نداره ، عمده خریداران بازار مسکن دلالها و سرمایه گذاران بودن که فعلا نقدینگی رو دیگر بازارها منتقل کردن .
در این میون خریدار مصرفی انگشت شمار و معدوده
از طرفی کاهش 30 درصدی قیمتا هم صرفا جوسازی دولته برای آتش زدن به مال ملت
قیمت ها فعلا در خوش بینانه ترین حالت ممکن چند ماهیه که ثبات پیدا کرده و افزایش نداشته ؛
بدلیل افزایش تقاضای فروش و رقابتی شدنش و عدم وجود خریدار ، طبیعتا موارد بیشتر و قیمت های مناسبتری وجود داره ، اما فعلا کاهش چشمگیری تا اینجا وجود نداشته .
گول جو سازی خبرگزاری ها رو نخرید .

 

[saeed_taj]

دوستان جدول زیر خیلی جالبه..با دقت به اعداد و ارقام توجه کنید.

 

[iranescence]

دوستان من اینجا یک سوال در مورد ساخت و ساز در پردیس پرسیدم
ممنون میشم نظر بدید.

مشاوره برای سرمایه‌گذاری در پردیس فازای آخر

با سلام دوستان ما یک زمین داخل قم داریم که این زمین به 800 تومن رسیده الان داخل قم هیچ جا باسه سرمایه‌گذاری نمی‌شناسیم چون همه جا رشدش رو کرده می مونه خرید فیش آپارتمان که اون بحثش جداس من قیمتای آپارتمان‌ها رو دیوار چک می‌کردم یادمه پردیس به متری 10 تومن رسیده بود! الان قیمت آروم گرفته فاز 11...

forum.persiantools.com

 

[s.david.s]

عزیزان بازم میگم . قبلا هم گفتم . هم با این اکانت هم با اکانت قبلیم که چند سال قبل داشتمش ( فکر کنم 5 یا 6 سال قبل )

" مطمئن ترین سرمایه گذاری ، سرمایه گذاری تو ملکه "

این جمله رو من بهش ایمان 100% دارم و تنها دلیل موفقیت من توی زندگیم همین بوده و روز به روز هم ایمانم بهش بیشتر میشه .

خواهش میکنم به صحبت های مردم در رابطه با اینکه " قیمت ملک زیاد شده ولی کو خریدار " توجه نکنید !

خریدار هست هم از نوع مصرف کننده و هم از نوع دلال و شرایط هر کدوم فرق داره . دلال نقدی میخره ولی ارزون تر و مصرف کننده به قیمت میخره یا حتی گرون تر ولی طی چند مرحله نسبتا طولانی پرداخت داره و یا تمایل به تهاتر بخشی از قیمت ملک جدید رو با ملک قدیمی خودش و یا خودرو داره .

مشتری هست ولی باید واقع بین باشید . شما هر دارائی ای داشته باشید که قیمت بالایی داشته باشه مشتری براش سخت تر پیدا میشه و این به هیچ وجه به معنی این نیست که مردم نمیتونن بخرن !
شما یه جفت جورابو میتونی با پیشنهاد به 20 نفر که تو پارک هستش بفروشی به قیمت 5 تومن ولی یه خونه 2 یا 3 میلیاردی قرار نیست مثل جوراب فروخته بشه
همیشه هم همینطور بوده ، دو تا سه ماه باید از زمان عرضه به بازار بگذره تا مشتری به قیمت پیدا بشه
علت اینکه مشتری برای یه ملک دیر پیدا نمیشه و بیشتر از 6 ماه مونده ، مطمئن باشید قیمتش غیر واقعی هستش نه اینکه مشتری نباشه !!!!

پس اگه پولی داشتید و قصد شروع بیزینس ، به جای اینکه وقت خودتون رو با بعضی کارای بیهوده تو بازار هدر بدید ، هوشمندانه تصمیم بگیرید . بوتیک ، رستوران ، کافه و ایده های مضحک همیشه پولساز نیستن .
قرار نیست هر کاسبی ای بگیره و اگه تخصص ندارید ، فقط و فقط توی ملک سرمایه گذاری بکنید که پولتون حداقل نپره .

 

[ARIAEI]

حباب قیمتی در بازار مسکن شکسته شد
نائب رئیس اتحادیه املاک استان تهران گفت: حباب قیمتی در بازار مسکن شکسته شده و قیمت‌ها هم در این بازار روند نزولی به خود گرفته است.
حسام عقبایی نائب رئیس اتحادیه املاک استان تهران با بیان اینکه در ۶ ماهه ابتدای امسال بازار مسکن در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد در نیمه دوم امسال این بازار وارد شرایط رکود غیر تورمی شده و با توجه به آنکه میزان معاملات مسکن نسبت به سال گذشته کاهش ۷۰ درصدی داشته است بنابراین قیمت‌ها هم در این بازار روند نزولی به خود گرفته است.

او با اشاره به اینکه قیمت مسکن در واحد‌های بزرگ تا ۴۰ درصد و در واحد‌های کوچک تا ۳۰ درصد کاهش یافته است این روند تا پایان سال ادامه خواهد داشت و تا اسفند ماه ما شاهد کاهش ۱۵ درصدی هم خواهیم بود.

عقبایی با اشاره به اینکه بازار مسکن در طی یکسال گذشته ۴ برابر نرخ تورم افزایش یافته است گفت:
این بازار ظرفیت کشش افزایش قیمت را ندارد و تا نیمه اول سال ۹۹ هیچ تغییری در رشد قیمت‌ها نخواهیم داشت.

نائب رئیس اتحادیه املاک استان تهران توضیح داد: حباب‌هایی که در بازار‌های مسکن وجود داشته کاملا ترکیده است و قیمت‌ها در این بازار شکسته شده است به طوری که نرخ‌ها در بسیاری از مناطق به کف بازار رسیده است.

او افزود: تا نیمه اول سال ۹۹ هیچ افزایش قیمتی نخواهیم داشت و بازار مسکن در نرخ‌های اجاره هم متناسب با نرخ تورم قیمت‌ها تغییر خواهد کرد.

عقبایی با اشاره اینکه نرخ دلار در چند ماه گذشته نوسان قیمتی داشته است گفت: بازار مسکن در مقایسه با سایر بازار‌ها بسیار مقاوم است و تأثیری از سایر بازار‌ها نخواهد گرفت و با توجه به آن که مسکن به عنوان یک کالای مصرفی به شمار می‌رود متناسب با نرخ تورم تغییرات کمتری خواهد داشت.

نائب رئیس اتحادیه املاک استان تهران تأکید کرد: تا پایان بهار ۹۹ قیمت‌ها در بازار مسکن نه تنها افزایش نخواهد یافت بلکه تا ۱۵ درصد هم روند کاهشی خواهد یافت.