یه واحد آپارتمان داریم که تو فکریم بفروشیم پولشو بذاریم بانک بعد حدود 3 سال اون سود حاصله رو بذاریم رو اصل پول یه جای دیگه (نوساز که نه، ولی نوسازتر) بگیریم. نمیدونم کار درستیه یا نه. بدیهیه ظرف 3 سال آینده هر مقوله ای (از جمله مسکن) رشد خواهد داشت ولی چقدر؟ آیا بازار به ثابت و آرامش رسیده یا همچنان باید منتظر اتفاقات عجیب و غریب در کوتاه مدت باشیم؟ چون بلند مدت که تکلیفش مشخصه. ممکنه اون سود حاصله بیشتر از رشد باشه ممکن هم هست نباشه. موضوع اینه که کسی خبر نداره تکانه بعدی کی رخ میده. منظور از تکانه اتفاقیه که سال 90-91 و سپس 96-97 افتاد و به مرز فروپاشی اقتصادی رسیدیم. آیا تکانه دیگری در بازۀ 6 ساله (مثلا 1402-1403) رخ خواهد داد؟ یا خدایی نکرده زودتر؟ هیچکس نمیدونه...
چیزی که میخوام بگم فقط نظر شخصی و با توجه به دانسته ها و تجربیات خودمه و هیچ فکت علمی یا دانشگاهی نیست
ملک در کلِ یک چرخه ۴ دوره رو طی میکنه
۱- رکود مطلق (کاهش شدید معاملات + کاهش نسبی قیمت)
۲-رکود نسبی (افزایش جزیی معاملات + ثبات نسبی قیمت)
۳- پیش رونق (افزایش تعداد معاملات + افزایش جزیی قیمت)
۴- رونق (افزایش تعداد معاملات + افزایش قیمت)
فراموش نکنید این تکانه قیمتی ملک و مسکن در عرض یک روز و یک هفته نبود و ملک از تابستون ۹۶ وارد رونق و افزایش قیمت شده بود. یعنی درسته یک چرخه کامل شاید ۶ ۷ سال طول بکشه اما شما نمیتونید پول رو بذارید تو بانک و چندین سال خیالتون راحت باشه.
اگر چنین کاری کردید باید مداوم بازارها رو پایش کنید تا دوباره در بهترین موقعیت وارد بازار خرید ملک بشید
برای اینکار هم به نظر من گزارش های ماهانه بانک مرکزی منبع فوق العاده خوب و معتبری برای فهمیدن اینه که تو بازار ملک چی میگذره.
ببینید در حال حاضر طبق آخرین گزارش بانک مرکزی معاملات ماهانه آپارتمان در شهریور ۹۸ در شهر تهران به ۲۸۵۰ مورد رسیده و نسبت به تابستون قبلی که حدود ۲۰ هزار معامله ماهانه ثبت میشد به شکل وحشتناکی افت کرده. همچنین قیمت میانگین اپارتمان با افت ۱.۷ درصدی نسبت به ماه قبل مواجه بوده. ماه قبل هم قیمت افت ۳.۱ درصدی رو تجربه کرد
این دو پارامتر یعنی هم تعداد معاملات و هم قیمت ها به وضوح به ما میگن که فعلا در رکود شدیدو مطلق معاملاتیم.
شما میتونید پولتون رو بذارید بانک و همزمان به طور ماهانه آمارها رو سبک سنگین کنید. هر وقت امار تعداد معاملات ماهانه برای ۲ ۳ ماه متوالی افزایشی شد میشه گفت از رکود مطلق خارج شدیم و وارد رکود نسبی شدیم. و بعدش هر وقت برای یکی دو ماه متوالی هم تعداد معاملات و هم میانگین قیمت افزایش رو نشون داد اون زمان وارد پیش رونق میشیم و زمان ورود به بازاره. چون معمولا دوره پیش رونق استارت افزایش قیمت ها با شیب ملایمه
در کل چیزی که من میبینم اگر اتفاقات سیاسی جدیدی رخ نده مسکن فعلا در رکود کامل باقی خواهد موند و فعلا افزایش قیمت چندانی نخواهد داشت و این طرح شما برای گذاشتن پول تو بانک برای جلو افتادن از تورم مسکن جواب خواهد داد.